Certaines situations peuvent vous conduire à vendre votre appartement qui est actuellement en location. Il peut s’agir d’une situation financière difficile ou d’une opportunité. Dans l’un ou dans l’autre des cas, une décote sera appliquée sur le prix de vente de l’appartement lorsque le locataire est sur place. Quel sera alors ce prix de vente ?
La décote est fonction de la durée du bail
La présence d’un locataire au cours de la vente de votre appartement appelle l’application d’une décote sur le prix de celui-ci. Cette décote prend en compte plusieurs éléments à savoir :
- la durée du bail restant à courir par rapport au contrat signé avec le locataire,
- le montant du loyer qui peut influer la décote à la hausse,
- le bien immobilier présente-t-il une grande surface ou est-ce un studio,
- l’âge de celui qui occupe les lieux actuellement.
Lorsque vous louez un appartement vide, c’est-à-dire sans y intégrer aucun meuble, l’application de la décote se trouve dans la fourchette de 10 et 15 %. Cette décote est calculée sur la durée du bail restant à courir. Il faut rappeler qu’un bail de location vide dure 3 ans. Cependant, lorsque l’appartement à vendre est meublé au départ, alors il ne sera appliqué aucune décote lors de la vente de celui-ci. La durée d’une telle location dure 9 mois. En plus, ce genre de location offre après-vente la facilité d’intégration plus rapide. Dans la vente d’un appartement en location, les studios sont plus faciles à gérer. Dans ce cas, la décote est de 5 % environ sur le prix de vente.
Avec la loi de logement de 1948, la décote peut atteindre 50 %
Les appartements qui sont loués sous la loi de 1948 présentent des décotes plus importantes. Cela est dû au loyer très faible des vieilles bâtisses et la possibilité réduite de trouver de l’acquéreur pour ces appartements. Trois choix s’offrent au propriétaire de revendre son appartement sous la loi de logement de 1948. Il peut :
- proposer à l’occupant un nouveau logement similaire,
- montrer au locataire que le logement lui appartient depuis plus de 10 ans,
- démontrer que l’appartement ne répond plus à ses goûts.,
- montrer que le délai de 10 ans peut être réduit à 4 ans si le logement devait servir de résidence pour le propriétaire.
À ce stade, si le locataire ne satisfait à aucune de ces conditions, le propriétaire peut récupérer son appartement. Lorsque le processus d’annulation a abouti, la décote à déduire est 40 à 50 % de la valeur de votre logement.
Pour la vente, le propriétaire n’est pas tenu d’informer le locataire
Le propriétaire n’est pas dans l’obligation d’informer le locataire de la vente de son appartement. En fait, le locataire aura un futur propriétaire. Au futur acquéreur, le locataire devra lui donner accès au lieu pour 2 heures par jour sauf le dimanche. Ces visites se passent seulement pendant la vente de l’appartement lorsque cela est notifié dans le contrat d’habitation. Dans le cas où l’appartement est vide, le propriétaire informe le locataire 6 mois avant et 3 mois si le logement est meublé. Voilà donc ce qu’il faut savoir sur le calcul du prix de vente d’un appartement loué. Vous pouvez également approfondir le sujet pour être mieux aguerri.
N’oubliez pas de faire le calcul des frais de notaire
Si vous regardez régulièrement l’émission sur M6 sur la vente de maison et d’appartement, vous vous êtes peut-être rendu compte que les gens annoncent souvent des budgets hors frais de notaire. Ils ont bien raison de le faire car la somme demandée par le notaire représente en moyenne 8 % de la somme totale. Il est donc primordial d’estimer les frais d’achat immobilier pour que la vente puisse se faire dans de bonnes conditions.
Derrière le terme de frais de notaire, se cachent en réalité plusieurs choses :
- Les émoluments : ils sont variables en fonction du type de bien (logement neuf, ancien ou terrain à bâtir). Dans le cas d’aujourd’hui, il représente 8 % de montant de la vente. Ce tarif est réglementé par l’état.
- Les honoraires : cette somme correspond au paiement du travail fourni par le notaire. Ce montant est totalement libre et varie d’un notaire à l’autre.
- Les frais divers : il peut arriver dans certaines occasions que le notaire doive engager des frais supplémentaires, s’il doit par exemple faire appel à un géomètre ou consulter des documents urbanisme. Il va fort logiquement vous facturer les sommes déboursées. On parle alors de débours.
Rassurez-vous, tous ses frais sont à la charge de l’acheteur, mais il est important de les avoir à l’esprit lorsque vous allez fixer votre prix de vente.
Quelques astuces pour ne pas se tromper
Le prix de vente est important puisqu’il peut attirer les futurs acquéreurs, mais aussi provoquer leur fuite. Il ne doit pas être trop haut ni trop bas, le calcul est alors très important. Si vous avez des doutes, vous pouvez réaliser une estimation sur Internet en vous rapprochant d’une agence immobilière. Cette dernière a une connaissance parfaite du marché, cela vous évite d’avoir des calculs souvent erronés.
- Pour savoir si le montant pour la vente est idéal, il suffit de prendre en compte les précédentes ventes.
- Regardez les biens qui ont été vendus et non ceux proposés à la vente dans votre rue ou votre quartier.
- Vous aurez ainsi un ordre d’idée concernant le prix que les Français sont en mesure de payer pour un tel bien.
- Le logement doit être similaire au vôtre avec notamment le même emplacement, une surface similaire et une proximité des commodités identique.
Si vous constatez que les logements qui ressemblent au vôtre ont été vendus avec des prix beaucoup plus élevés, vous pouvez alors augmenter le prix de vente de votre bien sans, toutefois, être trop gourmand. Par contre, si vous avez fixé un prix trop élevé, il y a de grandes chances pour que la vente soit vraiment très difficile, sauf si vous avez des arguments. Parmi ces derniers, vous pouvez trouver l’emplacement exceptionnel, une pièce supplémentaire, une exposition intéressante… Tous les logements qui ont un cachet supplémentaire sont parfois vendus à un prix un peu plus haut.
Regardez ensuite le prix des logements qui sont actuellement à la vente pour dégager une tendance toujours en vous attardant sur des profils similaires à votre habitation. Sur Internet, vous pourrez aussi opter pour une simulation gratuite, mais il est souvent beaucoup plus efficace de prendre rendez-vous avec un agent puisqu’il aura les connaissances nécessaires afin de vous aider.
L’estimation via une agence immobilière est indispensable
Vous avez un appartement qui était autrefois loué, mais vous souhaitez désormais vous en séparer. Par exemple, vous souhaitez obtenir une belle plus-value ou alors le dispositif de la loi Pinel vient de se terminer. Si vous connaissez le montant de la location, vous avez toutefois des lacunes pour le prix de vente. L’estimation est alors indispensable, mais des précautions sont à prendre.
- En effet, une estimation peut être différente d’une agence à une autre, mais elle est gratuite.
- Vous pouvez demander à plusieurs agents immobiliers de se déplacer dans ce domicile pour réaliser une estimation et cela vous permettra d’avoir une moyenne.
- Vous avez aussi des simulations en ligne qui sont souvent assez classiques, mais elles sont efficaces pour avoir un ordre d’idées.
- Par contre, n’hésitez pas à réaliser une estimation profonde et détaillée pour avoir un prix un peu plus juste.
Nous avons donné quelques astuces au sein de cet article, mais renseignez-vous auprès des voisins si un appartement a été vendu dans votre immeuble assez récemment. Si la configuration est la même, cela vous permettra aussi d’avoir une base pour fixer le juste prix qui ne doit pas être trop élevé ou trop faible.
Plusieurs critères ont une vraie influence sur le prix
Vous cherchez à vendre votre appartement et nous avons partagé quelques astuces au sein de cet article qui pourront clairement vous aider. Toutefois, il y a des critères importants qui peuvent faire pencher la balance du bon côté. Pour un logement similaire, les coûts peuvent être très différents notamment à cause de l’emplacement. De ce fait, un appartement idéalement situé dans une ville très recherchée aura un prix beaucoup plus élevé par rapport à une configuration similaire à la campagne et dans une commune un peu moins prisée.
- Vous devez donc prendre en compte la localisation, car elle a clairement un impact sur le prix de vente.
- Renseignez-vous sur l’offre et la demande, car si la seconde est forte alors que la première n’est pas très importante, vous pourrez augmenter le tarif.
- Le département ainsi que la région au même titre que la ville ne sont pas à mettre de côté, mais pensez aussi au quartier.
- Le cadre de vie, la proximité avec les commerces, les écoles et les bâtiments administratifs peut être un plus largement apprécié.
De ce fait, il ne faut pas seulement se focaliser sur la composition de ce logement et son niveau de standing, car l’environnement est beaucoup plus important.
Un outil efficace pour connaître la valeur
Via les sites du gouvernement, vous pourrez avoir accès à des outils très pertinents qui ne devraient pas vous laisser indifférent. En effet, avec l’outil Patrim par exemple, il est tout à fait possible de connaître les prix de vente pour des biens immobiliers. Cela concerne les terrains ainsi que tous les logements. Vous partagez vos critères et vous aurez ainsi une idée du tarif que vous pouvez appliquer pour cet appartement ou cette maison. Bien sûr, l’estimation doit être adaptée grâce à plusieurs critères, notamment ceux que nous avons pu évoquer au sein de cet article.
Pour accéder à cet outil, vous devez vous connecter au site des impôts grâce à votre espace particulier. Vous aurez bien sûr besoin de votre identifiant à savoir le numéro fiscal et de votre mot de passe. Vous pourrez ensuite rechercher des transactions immobilières afin d’estimer la valeur de votre bien et ces informations se trouvent dans les données publiques. C’est une aide considérable surtout si vous n’avez pas d’idées précises concernant la valeur d’un logement dans votre région, c’est simple, pratique et très rapide.
Pourquoi votre appartement est impossible à louer ?
Vos voisins ont pratiquement le même appartement que le vôtre et en quelques jours un locataire a pu être trouvé. De plus, ce dernier n’a pas du tout demandé une visite de votre logement. Vous cherchez alors à comprendre la raison et c’est sans doute le prix qui est le plus problématique. En effet, nous avons tendance pour le calcul à nous focaliser sur nos besoins, et non sur les demandes du marché.
- Par exemple, comparez votre appartement et celui de votre voisin, cela permet d’identifier les points faibles de votre annonce.
- Vous avez peut-être mal rédigé votre annonce, c’est pour cette raison qu’un professionnel peut vous apporter son savoir-faire.
- Il vous aide à rédiger une annonce qui répond parfaitement aux attentes des futurs clients en mettant en avant tous les points forts.
- Il faut aussi de belles photos pour sublimer cet appartement, c’est la première chose que les futurs locataires pourront découvrir.
Enfin, le calcul du prix est important, il doit répondre aux tendances du marché, et non à vos exigences. Certes, vous souhaitez le louer à 900 euros par mois, mais la réalité est bien différente et il faut parfois le baisser drastiquement.
