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Comment connaitre surface habitable déclarée impôts ?

La possession d’une propriété immobilière met à la charge du propriétaire un certain nombre d’obligations administratives et fiscales au nombre desquelles, figure l’obligation de déclarer la surface habitable d’un appartement, d’une maison ou d’un immeuble. Cette obligation vise à protéger tout éventuel acquéreur d’un abus de la part du vendeur, qui pourrait bien être tenté de présenter une surface habitable bien supérieure à la réalité.

Découvrons ensemble comment procéder pour déterminer la valeur totale de la surface d’un logement, quel qu’il soit.

Que comprendre de la surface habitable ?

Prévue par le Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable est le cumul des surfaces du plancher d’un appartement, d’une maison ou d’un immeuble. Cette surface n’intègre pas les espaces occupés par certains aménagements de l’habitation.

Il s’agit d’une notion très utilisée en droit immobilier qui est à distinguer de la surface du plancher, mais aussi de la notion de volume habitable. La première est généralement utilisée en urbanisme et désigne la somme des surfaces de plancher nues et couvertes, tandis que la seconde, exprimée en m3, est obtenue en multipliant la surface habitable par les hauteurs sous le plafond.

La déclaration de la surface habitable d’une habitation est une obligation légale prévue par la loi Carrez et celle du 6 juillet 1989. La première qui gouverne le régime de la copropriété en France impose la mention de la surface habitable dans les avant-contrats de vente de lots de copropriété.

La seconde, à laquelle est soumis le régime de la location, impose également la même obligation. Cette imposition est tout de même à l’avantage du locataire qui pourra obtenir de son propriétaire une baisse de loyer dès lors que la surface habitable de l’habitation louée est inférieure de plus de 1/20e de la surface déclarée.

Pour finir, il est également fait appel à la notion de surface habitable dans certains mécanismes fiscaux d’aide aux placements locatifs.

Comment déterminer la surface habitable ?

Pour calculer la surface habitable qui sera déclarée aux impôts, il vous suffit de mesurer la surface totale construite du plancher, à laquelle vous retirerez certaines surfaces qui ne sont pas comprises dans le calcul. Les surfaces non concernées sont :

  • les murs,
  • les cloisons,
  • les cages d’escalier et marches,
  • les fenêtres et embrasures de portes,
  • les volumes vitrés prévus à l’article R.111-10 pour renforcer l’isolation ou capter l’apport solaire,
  • les combles non aménagés,
  • les séchoirs,
  • les balcons, terrasses et loggias,
  • les sous-sols, caves et remises,
  • les garages et vérandas,
  • toutes les parties de locaux ayant une hauteur inférieure à 1,80 m
  • les dépendances et autres locaux communs.

Autrement dit, mesurez les surfaces des planchers de toutes vos pièces de votre logement, exception faite de celles sus-évoquées et des encadrements des portes et fenêtres. Voilà, vous disposez désormais des informations nécessaires pour déterminer par vous-même la surface habitable de votre maison qui sera celle que vous devrez déclarer aux impôts. N’hésitez plus à la vérifier chaque fois que vous recevrez une offre de vente de logement. Pour cela, le recours au service d’un géomètre expérimenté ne serait pas superflu.

Toutefois, sachez que la surface habitable ne vous est utile que dans le cadre de la vente ou de la location d’un logement.