La possession d’une propriété immobilière met à la charge du propriétaire un certain nombre d’obligations administratives et fiscales au nombre desquelles, figure l’obligation de déclarer la surface habitable d’un appartement, d’une maison ou d’un immeuble.
Cette obligation vise à protéger tout éventuel acquéreur d’un abus de la part du vendeur, qui pourrait bien être tenté de présenter une surface habitable bien supérieure à la réalité.
Découvrons ensemble comment procéder pour déterminer la valeur totale de la surface d’un logement, quel qu’il soit.
Que comprendre de la surface habitable ?
Prévue par le Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable est le cumul des surfaces du plancher d’un appartement, d’une maison ou d’un immeuble. Cette surface n’intègre pas les espaces occupés par certains aménagements de l’habitation.
Il s’agit d’une notion très utilisée en droit immobilier qui est à distinguer de la surface du plancher, mais aussi de la notion de volume habitable. La première est généralement utilisée en urbanisme et désigne la somme des surfaces de plancher nues et couvertes, tandis que la seconde, exprimée en m3, est obtenue en multipliant la surface habitable par les hauteurs sous le plafond.
La déclaration de la surface habitable d’une habitation est une obligation légale prévue par la loi Carrez et celle du 6 juillet 1989. La première qui gouverne le régime de la copropriété en France impose la mention de la surface habitable dans les avant-contrats de vente de lots de copropriété. Cela est également valable pour un investissement locatif clé en main.
La seconde, à laquelle est soumis le régime de la location, impose également la même obligation. Cette imposition est tout de même à l’avantage du locataire qui pourra obtenir de son propriétaire une baisse de loyer dès lors que la surface habitable de l’habitation louée est inférieure de plus de 1/20e de la surface déclarée.
Pour finir, il est également fait appel à la notion de surface habitable dans certains mécanismes fiscaux d’aide aux placements locatifs.
Comment déterminer la surface habitable ?
Pour calculer la surface habitable qui sera déclarée aux impôts, il vous suffit de mesurer la surface totale construite du plancher, à laquelle vous retirerez certaines surfaces qui ne sont pas comprises dans le calcul.
Les surfaces non concernées sont :
- les murs,
- les cloisons,
- les cages d’escalier et marches,
- les fenêtres et embrasures de portes,
- les volumes vitrés prévus à l’article R.111-10 pour renforcer l’isolation ou capter l’apport solaire,
- les combles non aménagés,
- les séchoirs,
- les balcons, terrasses et loggias,
- les sous-sols, caves et remises,
- les garages et vérandas,
- toutes les parties de locaux ayant une hauteur inférieure à 1,80 m
- les dépendances et autres locaux communs.
Autrement dit, mesurez les surfaces des planchers de toutes vos pièces de votre logement, exception faite de celles sus-évoquées et des encadrements des portes et fenêtres.
Voilà, vous disposez désormais des informations nécessaires pour déterminer par vous-même la surface habitable de votre maison qui sera celle que vous devrez déclarer aux impôts.
N’hésitez plus à la vérifier chaque fois que vous recevrez une offre de vente de logement. Pour cela, le recours au service d’un géomètre expérimenté ne serait pas superflu. Cette surface peut également vous aider à calculer le prix du mètre carré de votre logement.
Toutefois, sachez que la surface habitable ne vous est utile que dans le cadre de la vente ou de la location d’un logement.
Obtenir une surface en m² est assez simple
Si vous n’avez pas de sous-pentes, il sera assez facile de répondre à cette question : comment connaître la surface habitable déclarée auprès des impôts ? En effet, toutes les pièces de votre maison ont une longueur, une largeur et une hauteur. Ces trois données sont indispensables pour calculer le volume, mais, pour une surface, vous avez seulement besoin de connaître celle au sol. Vous devez alors mesurer avec un mètre classique ou un appareil électrique la longueur et la largeur en vous focalisant sur la même unité.
- Pour avoir une surface en m², il faut bien sûr utiliser des dimensions en m est non en cm, car dans ce cas, vous aurez des cm².
- Si vous avez une pièce qui fait trois mètres de longueur sur trois mètres de largeur, vous devez seulement réaliser cette formule : 3×3.
- Vous disposez alors d’une chambre de 9 m² et pour obtenir un volume en m3, il suffit de multiplier cette valeur par la hauteur toujours en mètre.
- Il est donc assez facile de connaître la surface déclarée d’une maison puisqu’il suffit d’effectuer cela pour chacune des pièces et même des couloirs.
Il faut être attentif à l’usage de cette surface. Si vous souhaitez réaliser des travaux en supprimant une cloison ou, pour refaire le sol de la chambre, ce calcul assez simple est amplement suffisant. Par contre, pour des renseignements beaucoup plus précis notamment pour le calcul de la taxe foncière, il est conseillé de faire appel à un architecte. Ce dernier aura les connaissances suffisantes pour déterminer la superficie totale de votre appartement ou de votre maison. De plus, si vous souhaitez agrandir votre demeure, ce professionnel sera clairement indispensable.
Attention à la surface taxable pour votre logement
Il y a parfois des notions qui sont spécifiques, vous pouvez alors vous embrouiller au cours de vos calculs surtout si vous cherchez où trouver la surface taxable de sa maison. Cette dernière correspond à la somme de toutes les surfaces qui composent votre demeure. De ce fait, il faut aussi prendre en compte les étages. Il faut par contre déduire de ce calcul les épaisseurs des murs qui entourent les pièces, mais également les portes ainsi que les fenêtres. Les surfaces avec une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1.80 mètre ne doivent pas être prises en compte au même titre que les trémies et les vides des ascenseurs ainsi que les escaliers. Pour savoir comment est calculée la taxe foncière, il faut aussi se focaliser sur tous les lieux qui sont pris en compte.
En effet, la surface taxable prend en compte les garages, les vérandas, les serres, les abris de jardin… Il ne faut donc pas la confondre avec la surface de plancher qui est souvent nommée sur les permis de construire. Si vous avez des doutes concernant ce calcul ou des lacunes, la meilleure solution consiste à opter pour un architecte puisqu’il saura réaliser les meilleurs calculs pour vous proposer toutes les surfaces à savoir celle du plancher, mais également celle taxable.
Le formulaire pour les impôts locaux
Pour la déclaration de la surface habitable pour l’impôt, le formulaire h1 doit être rempli et il est possible de le récupérer sur le site du gouvernement. Vous pourrez ainsi recenser les nouvelles constructions et surtout évaluer la valeur locative cadastrale. Cela permettra notamment d’avoir le calcul de la surface habitable pour la taxe d’habitation que tous les Français doivent payer. En effet, si vous êtes locataire, vous ne devez pas régler cette taxe foncière, mais la taxe d’habitation est envoyée tous les ans aux différents foyers.
Il ne faut pas oublier que la déclaration concerne seulement les immeubles qui sont bâtis pour une habitation. Cette dernière est alors occupée par une famille ou une seule personne. Cela exclut alors plusieurs constructions dont l’usage premier n’est pas la résidence principale comme les ateliers. Vous savez désormais où trouver la surface habitable déclarée aux impôts puisque ce renseignement peut être partagé dans le cadastre ou sur les documents relatifs à votre logement. Si vous avez récupéré les plans, cette donnée nécessaire pour la taxe foncière devrait être mentionnée. Dans le cas contraire, tournez-vous vers la mairie qui pourrait avoir cette information.
