Le démembrement d’un terrain ou d’un quelconque bien immobilier est une procédure fiscale très réglementée et suivie par la loi, qui relie un nu propriétaire et un usufruitier. En effet, bien qu’elle soit très facile en réalité, de nombreuses personnes se posent des questions quant aux réelles possibilités du démembrement d’une part, mais aussi de son accessibilité et conditions de pratique.
C’est votre cas également ? Voici alors tout ce qu’il faut savoir sur le démembrement de terrain en France.
Le démembrement de terrain étape par étape
Il faut tout d’abord savoir que le démembrement est une pratique légale et un droit qui peut s’effectuer par toute personne majeure. Mais peut-on démembrer un terrain ? Et bien la réponse est oui.
Ayant des propriétés fiscales puisqu’il rentre dans le cadre de la succession, le démembrement de terrain doit impérativement se réaliser à l’aide d’un contrat, généralement le « viager » et suit certaines règles suivant les cas suivants :
- Si aucun plan n’a été prévu par l’usufruitier : la succession se fera automatiquement en donnant la nue-propriété du défunt à ses enfants, et le reste de l’usufruit au conjoint ;
- Si en revanche aucune mesure n’a été prise : c’est dans ce cas de figure où les juridictions fiscales établiront la procédure classique du démembrement.
C’est d’ailleurs dans ce cas précis où le viager aura une importance capital, puisqu’il déterminera les principales parties du démembrement.
Ainsi la procédure peut se faire sous plusieurs formes que voici :
- La donation : cette étape est très claire et rapide, elle consiste simplement en la transmission et succession du terrain aux enfants sans aucune réglementation ;
- Devenir propriétaire du terrain : le démembrement peut également se faire grâce à l’achat du terrain, ou généralement nommé « nue-propriété », ce dernier est en revanche très surveillé par les autorités ;
- La vente grâce au viager : le propriétaire dans ce cas, cède son terrain en échange d’une partie de l’usufruit (la rente) ;
- Le démembrement via une clause : ce dernier offre aux enfants le terrain plein, tandis que le conjoint héritera de l’usufruit de l’épargne.
A noter que le démembrement de terrain via les clauses est beaucoup plus adapté aux personnes bénéficiant d’assurances vies et d’épargnes.
Sachez enfin que le démembrement est évidemment disponible pour tout le monde mis à part, les personnes ayant des enfants issus de plusieurs ménages.
Réussir son démembrement de terrain
Doté de nombreux avantages fiscaux et financiers, notamment grâce à la réduction d’impôts, le démembrement est une solution très efficace pour assurer une succession de terrains et de biens réussie.
Cependant il faut savoir qu’il est tout de même impératif d’encadrer cette procédure et être ainsi, très attentif par rapport au cadre du démembrement de votre terrain.
Pour ce faire vous devez donc :
- Rédiger une convention complète ;
- Déterminer la durée du démembrement ;
- Calculer le prix des potentiels travaux ;
- Prévoir les frais fiscaux.
A noter qu’il est également conseillé de faire appel à un expert afin de maitriser son démembrement et de surtout, procéder à des divisions de terrains équitables et légales.
Se renseigner auprès des notaires
Que ce soit pour le démembrement d’un terrain ou encore la vente, voire un simple renseignement, il est préférable de se renseigner. Le monde de l’immobilier a des spécificités qui peuvent être difficiles à comprendre notamment pour les novices. Vous connaissez bien sûr la procédure si vous avez déjà été confronté à ce secteur, mais il faudra impérativement vous former dans le cas contraire.
- Les notaires sont finalement comme les avocats, ils peuvent vous épauler pour de nombreux domaines.
- Il est par contre judicieux de se renseigner également sur les prix puisqu’ils peuvent s’envoler.
- Il y a des frais pour tous les actes que vous aurez tendance à signer avec ces professionnels et les coûts sont différents en fonction des prestations.
- Il existe des sites spécialisés avec des calculatrices qui vous permettent de connaître le montant dédié aux frais de notaire.
De ce fait, pour le démembrement de votre terrain, vous saurez si la prestation est adaptée à votre budget ou si vous devez revoir votre projet de A à Z. Dans tous les cas, les frais sont souvent importants, mais, si vous faites une erreur lors de ce démembrement, les conséquences pourraient être dramatiques.
Quel intérêt d’acheter un terrain ?
Nous avons proposé quelques informations concernant le terrain démembré, mais vous devez aussi vous attarder sur une question : est-il intéressant de le vendre ? En effet, des personnes peuvent-elles être intéressées par cette parcelle ? Cela dépend du statut, car un terrain constructible sera sans doute beaucoup plus facile à vendre qu’une simple pelouse.
- Dans les départements les plus prisés, la demande est très forte, les promoteurs cherchent alors toutes les parcelles disponibles.
- Même si vous avez un jardin beaucoup trop grand, vous pouvez vendre une partie en passant chez le notaire surtout s’il est constructible.
- Des particuliers pourront aussi envisager la construction d’une maison sur cette parcelle très rapidement.
- Le démembrement peut alors être intéressant dans ce cas de figure, mais lorsqu’il s’agit d’un simple terrain, la vente peut être un peu plus problématique.
Si vous habitez dans un département rythmé par les agriculteurs, il y a de grandes chances pour qu’ils cherchent des parcelles pour leurs bêtes. Ils seront alors susceptibles d’acheter votre parcelle au prix du mètre carré pour des terrains non constructibles. En ville, ces ventes sont parfois beaucoup plus difficiles puisqu’il est impossible de construire un logement. Par contre, lorsque la commune le permet, il est envisageable de le rendre constructible.
