La location d’un logement, qu’il soit vide ou meublé, fait intervenir un certain nombre de contrôles, appelés diagnostics obligatoires. Nouvelle mise en location ou changement de locataire, le nouveau bail doit être accompagné de ces diagnostics. Voici les diagnostics immobiliers obligatoires entrant dans le cadre d’une location immobilière.
L’État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT)
Le premier diagnostic immobilier obligatoire commun à tous les biens immobiliers est l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT). Ce diagnostic indique si le logement mis en location se trouve dans une zone d’exposition à des risques naturels, miniers ou technologiques. Ledit document prend donc en compte :
- les inondations,
- la sécheresse,
- les glissements de terrain,
- les effondrements causés par des cavités souterraines,
- la proximité d’usines chimiques ou d’industries
- l’éventuelle pollution des sols
- le potentiel radon
L’ERNMT doit également contenir la liste complète des précédents sinistres indemnisés sur ce bien immobilier. Il a une durée de validité de six mois, et doit impérativement être remis au locataire avant la signature du bail de location. Par ailleurs, ce document a changé de nom depuis 2018 et est désormais appelé ERP (État des Risques et Pollutions).
En tant que propriétaire, vous pouvez établir votre propre ERNMT/ERP par vous-même, tout comme vous pouvez faire appel à un professionnel. Préférez tout de même la seconde option, car le diagnostiqueur immobilier est bien placé pour vous épargner des éventuelles erreurs.
Le Diagnostic Performance Énergétique (DPE)
Ce document indique les performances thermiques du logement et estime la consommation énergétique nécessaire au logement. Ces estimations dépendent du type d’énergie, des performances des systèmes de chauffage et du niveau d’isolation thermique du bien immobilier. Le DPE indique également le niveau d’émission de gaz à effet de serre que provoque la consommation énergétique.
Ce diagnostic obligatoire permet au locataire d’apprécier l’efficacité énergétique du logement et d’avoir une idée des coûts nécessaires. Il sensibilise aussi les deux parties (locataire et propriétaire) sur les conséquences de cette consommation en matière d’émission de gaz à effet de serre. De plus, le DPE aide à obtenir des recommandations sur les travaux, ce qui permet de réduire la consommation et de faire des économies.
D’une validité de dix ans, il est (idéalement) à refaire si des travaux d’isolation ou de chauffage sont effectués après le premier diagnostic. La classe du logement doit également être indiquée dans le texte des annonces promouvant la location du bien. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier agréé par un organisme reconnu par le Comité Français d’Accréditation (COFRAC).
Les frais de réalisation d’un DPE sont généralement compris entre cent et deux cents euros. Ce diagnostic obligatoire ne concerne que les baux de résidence principale (la location saisonnière n’est pas incluse).
Le diagnostic « état des nuisances sonores aériennes »
Ce diagnostic est devenu obligatoire depuis juin 2020, et doit fournir des informations sur les nuisances sonores aériennes. Il doit être effectué sur les logements situés dans une zone de bruit déterminée par un plan d’exposition au bruit des aérodromes. Il concerne donc les immeubles ou parties d’immeubles à usage professionnel et/ou d’habitation.
Au cas où le logement se trouverait dans une telle zone, un document spécifique doit être joint au dossier de diagnostic technique du contrat de location. Ce document doit comporter l’indication de la zone et l’adresse du service d’information en ligne donnant accès à la consultation du plan d’exposition au bruit. La mention de la possibilité de consulter le plan d’exposition au bruit à la mairie de la commune où est situé le logement doit également être indiquée.
Le diagnostic de surface
Le diagnostic ou attestation de la surface réelle habitée représente la mesure exacte du logement mis en location. La prise de cette mensuration est définie par des critères nationaux de détermination de la surface habitable réelle d’une habitation. Logement loué vide ou meublé, ce document doit être associé au contrat de location avant sa signature. Vous pouvez très bien établir ce diagnostic sans l’intervention d’un professionnel de diagnostic immobilier, mais il faudrait bien en maîtriser les rouages.
En effet, les conséquences d’une éventuelle erreur dans cette opération peuvent être importantes : restitution de trop-perçu, diminution du loyer, etc. Pour votre bien, il serait donc préférable de confier cette tâche à un diagnostiqueur immobilier.
Les diagnostics immobiliers obligatoires complémentaires
Ces diagnostics sont à effectuer en fonction de l’ancienneté du bâtiment mis en location. C’est le cas par exemple du Diagnostic Amiante Parties Privatives (DAPP). Celui-ci doit être réalisé sur les biens immobiliers construits avant 1997. Il n’est pas tenu d’être annexé au bail de location, mais doit être communiqué locataire.
Quant au Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP), ce diagnostic est obligatoire sur tout bien immobilier bâti avant 1949. Il vise à informer le locataire sur les risques liés à une éventuelle présence de plomb dans les revêtements du logement.
Le diagnostic Électricité prend en compte les installations intérieures d’électricité. Il n’était obligatoire que lorsque l’installation ou une partie de l’installation date de plus de quinze ans. Il est devenu obligatoire pour tout immeuble (quelle que soit son ancienneté) depuis 2018.
Enfin, le diagnostic gaz est obligatoire sur tout bien immobilier équipé d’un appareil fonctionnant au gaz, et dont l’installation de gaz (ou une partie) date de plus de quinze ans. Tout comme le diagnostic électricité, le diagnostic gaz connaît les mêmes modes d’application.
Vous en savez désormais assez sur les diagnostics obligatoires dans le cadre d’une location immobilière. À défaut de les établir vous-même, vous pouvez faire recours aux services d’un professionnel. Cette dernière alternative est d’ailleurs, la meilleure.
Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?
Si vous devez mettre votre appartement en location ou à la vente, vous aurez besoin de réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires. Si un propriétaire souhaite louer un logement vide ou meublé, il doit annexer au bail deux diagnostics, l’état des risques naturels et technologiques et la performance énergétique. Il est possible d’ajouter également les diagnostics plomb, électricité et gaz. Il faut également que la surface habitable soit stipulée. Depuis le 1er juin 2020, il faut aussi ajouter l’état des nuisances sonores aériennes. Il faudra donc remettre 5 diagnostics au locataire dans le cadre de son entrée dans les lieux.
Pour une location d’habitation vide ou meublée, le propriétaire doit remettre à son locataire des diagnostics immobiliers pendant la signature du contrat de bail. L’objectif est de fournir toutes les informations au locataire pour qu’il puisse entrer dans les lieux sereinement. Les diagnostics se trouvent à l’intérieur du DDT, contenant l’état des risques naturels et technologiques, qui précise si le logement se situe ou non dans un périmètre d’exposition à un aléa naturel, minier ou technologique. Cela indique aussi le risque sismique, le potentiel radon et si le sol est pollué. Il contient également le diagnostic de performance énergétique, qui indique le degré d’isolation thermique du logement et les charges de chauffage constatées. Il y a également le constat des risques d’exposition au plomb, qui précise si les revêtements contiennent ou non du plomb.
Il faudra également faire l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz qui va statuer sur les risques pouvant occasionner une atteinte à la sécurité des personnes. Les installations de gaz et d’électricité doivent donc être en bon état. Dans le cadre d’une location, le dernier document à fournir au locataire est l’information sur les nuisances sonores aériennes. Tous ces diagnostics doivent être remis au locataire au moment de la signature du bail. Il est possible de fournir ces documents sous la forme d’un dossier papier ou par voie dématérialisée dans un courrier électronique. Ces documents ne sont pas à refournir lors d’une tacite reconduction de bail tous les trois ans pour une location vide et tous les ans dans le cadre d’une location meublée.
Il faut que les diagnostics de performance énergétique, gaz et électricité et constat des risques d’exposition au plomb soient effectués par un professionnel certifié. Le diagnostic amiante n’est pas à annexer au contrat de location mais il doit être tenu à la disposition du locataire. Dans le cadre d’une vente immobilière, le vendeur doit fournir à l’acquéreur les diagnostics immobiliers obligatoires dès le compromis de vente. Le notaire ne validera aucune vente sans avoir les diagnostics immobiliers. Le vendeur doit également communiquer à l’acheteur la surface habitable (en loi Carrez) du logement vendu. Il est aussi obligatoire d’indiquer dans votre annonce la classe énergie du logement.
En fonction du type de bien, de la date de construction et de l’emplacement géographique du logement, il n’y aura pas les mêmes diagnostics à réaliser. Par exemple, le diagnostic termites ne s’applique qu’à certaines zones envisagées comme à risques. De manière générale, dans la perspective d’une vente immobilière, il faudra réaliser un diagnostic amiante, assainissement non collectif, électricité, ERP, l’état des nuisances sonores aériennes, gaz, métrage loi carrez, DPE, plomb, une étude géotechnique, un diagnostic technique de l’immeuble en copropriété. Les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires dans le cadre d’une vente sont contenus dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Il faudra donc annexer ce dossier à votre promesse de vente.
Si vous êtes vendeur, il faut vous rapprocher de votre notaire pour connaître tous les documents à fournir afin de ne pas être tenu responsable en cas de défaut d’information. Pour l’acheteur, il est conseillé de bien lire tous ces diagnostics afin de connaître précisément les caractéristiques du bien que vous voulez acheter. Vous aurez ainsi une idée claire des qualités et des défauts du bien acheté. Il est probable qu’à l’avenir, d’autres contrôles soient ajoutés afin de donner une meilleure information et une protection plus importante pour le consommateur. Vous savez donc quels documents vous devez fournir si vous louez ou vendez votre appartement.
Des diagnostics indispensables pour la vente et la location
Autrefois, certains diagnostics étaient primordiaux uniquement pour la vente d’un bien immobilier, mais vous recevez désormais ces analyses même si vous décidez de louer un logement. Cela est surtout pratique pour connaître les faiblesses de votre bâtisse.
- Avec un diagnostic qui porte sur les déperditions de chaleur et les consommations énergétiques, vous pourrez plus facilement envisager des travaux.
- Toutefois, vous devez faire appel à un vrai diagnostiqueur qui pourra vous épauler au cours de toutes les étapes et vous proposer un prix fiable.
Ce sont de vrais experts qui doivent s’occuper de ces diagnostics immobiliers.
