Certaines situations peuvent vous conduire à vendre votre appartement qui est actuellement en location. Il peut s’agir d’une situation financière difficile ou d’une opportunité. Dans l’un ou dans l’autre des cas, une décote sera appliquée sur le prix de vente de l’appartement lorsque le locataire est sur place. Quel sera alors ce prix de vente ?

La décote est fonction de la durée du bail

La présence d’un locataire au cours de la vente de votre appartement appelle l’application d’une décote sur le prix de celui-ci. Cette décote prend en compte plusieurs éléments à savoir :

  • la durée du bail restant à courir par rapport au contrat signé avec le locataire,
  • le montant du loyer qui peut influer la décote à la hausse,
  • le bien immobilier présente-t-il une grande surface ou est-ce un studio,
  • l’âge de celui qui occupe les lieux actuellement.

Lorsque vous louez un appartement vide, c’est-à-dire sans y intégrer aucun meuble, l’application de la décote se trouve dans la fourchette de 10 et 15 %. Cette décote est calculée sur la durée du bail restant à courir. Il faut rappeler qu’un bail de location vide dure 3 ans. Cependant, lorsque l’appartement à vendre est meublé au départ, alors il ne sera appliqué aucune décote lors de la vente de celui-ci. La durée d’une telle location dure 9 mois. En plus, ce genre de location offre après-vente la facilité d’intégration plus rapide. Dans la vente d’un appartement en location, les studios sont plus faciles à gérer. Dans ce cas, la décote est de 5 % environ sur le prix de vente.

Avec la loi de logement de 1948, la décote peut atteindre 50 %

Les appartements qui sont loués sous la loi de 1948 présentent des décotes plus importantes. Cela est dû au loyer très faible des vieilles bâtisses et la possibilité réduite de trouver de l’acquéreur pour ces appartements. Trois choix s’offrent au propriétaire de revendre son appartement sous la loi de logement de 1948. Il peut :

  • proposer à l’occupant un nouveau logement similaire,
  • montrer au locataire que le logement lui appartient depuis plus de 10 ans,
  • démontrer que l’appartement ne répond plus à ses goûts.,
  • montrer que le délai de 10 ans peut être réduit à 4 ans si le logement devait servir de résidence pour le propriétaire.

À ce stade, si le locataire ne satisfait à aucune de ces conditions, le propriétaire peut récupérer son appartement. Lorsque le processus d’annulation a abouti, la décote à déduire est 40 à 50 % de la valeur de votre logement.

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Pour la vente, le propriétaire n’est pas tenu d’informer le locataire

Le propriétaire n’est pas dans l’obligation d’informer le locataire de la vente de son appartement. En fait, le locataire aura un futur propriétaire. Au futur acquéreur, le locataire devra lui donner accès au lieu pour 2 heures par jour sauf le dimanche. Ces visites se passent seulement pendant la vente de l’appartement lorsque cela est notifié dans le contrat d’habitation. Dans le cas où l’appartement est vide, le propriétaire informe le locataire 6 mois avant et 3 mois si le logement est meublé. Voilà donc ce qu’il faut savoir sur le calcul du prix de vente d’un appartement loué. Vous pouvez également approfondir le sujet pour être mieux aguerri.

N’oubliez pas de faire le calcul des frais de notaire

Si vous regardez régulièrement l’émission sur M6 sur la vente de maison et d’appartement, vous vous êtes peut-être rendu compte que les gens annoncent souvent des budgets hors frais de notaire. Ils ont bien raison de le faire car la somme demandée par le notaire représente en moyenne 8 % de la somme totale. Il est donc primordial d’estimer les frais d’achat immobilier pour que la vente puisse se faire dans de bonnes conditions.

Derrière le terme de frais de notaire, se cachent en réalité plusieurs choses :

  • Les émoluments : ils sont variables en fonction du type de bien (logement neuf, ancien ou terrain à bâtir). Dans le cas d’aujourd’hui, il représente 8 % de montant de la vente. Ce tarif est réglementé par l’état.
  • Les honoraires : cette somme correspond au paiement du travail fourni par le notaire. Ce montant est totalement libre et varie d’un notaire à l’autre.
  • Les frais divers : il peut arriver dans certaines occasions que le notaire doive engager des frais supplémentaires, s’il doit par exemple faire appel à un géomètre ou consulter des documents urbanisme. Il va fort logiquement vous facturer les sommes déboursées. On parle alors de débours.

Rassurez-vous, tous ses frais sont à la charge de l’acheteur, mais il est important de les avoir à l’esprit lorsque vous allez fixer votre prix de vente.