Louer son appartement est devenu une activité rentable et répandue. Toutefois, avant de vous y lancer, il est important de connaître et de maîtriser certaines spécificités de cette pratique. Vous devez notamment considérer la fixation du montant du loyer à proposer. Lors de cette étape incontournable, le propriétaire de l’appartement peut être confronté à quelques difficultés. Existe-t-il des règles précises, des obligations pour fixer le montant du loyer d’un appartement ? Voici ce qu’il faut savoir.
Fixer librement le loyer
Fixer le loyer de son appartement peut se faire librement et en dehors des dispositifs spéciaux actuels comme la loi Pinel. En effet, le propriétaire peut définir lui-même le montant à proposer en location avant l’entrée dans les lieux d’un premier locataire. Au sein de villes françaises comme Paris et Lille, les processus encadrant les loyers ont été abrogés.
Les tribunaux administratifs de ces deux villes les considèrent comme illégaux. Ces mécanismes pourraient toutefois réapparaître après le vote de la loi ELAN. En attendant, le propriétaire est entièrement libre de définir et de proposer le loyer qu’il souhaite. Cette flexibilité est applicable légalement pour tout nouveau contrat de location. Par contre, dès que le locataire occupe les lieux, il n’est plus possible de modifier le montant du loyer.
La loi française n’autorise qu’une seule révision annuelle du loyer. Cette liberté de fixation du montant du loyer de son appartement est astreinte à la loi du marché de l’offre et de la demande locative. Il faut penser à déterminer dès le départ un loyer ne dépassant pas le plafond de 41,95 €/m²/mois (Taxe apparue). Dans le cas contraire, le gain obtenu par le propriétaire au-delà de ce tarif est annulé par la taxe à payer.
Calculer le rendement attendu
Vous possédez un nouvel appartement de près de 40 m² de superficie et vous attendez votre premier locataire ? Vous êtes appelé à fixer un montant pour le loyer. Vous pouvez alors opter pour la méthode qui consiste à fixer le montant de la location selon le rendement attendu. Il faut alors calculer ce rendement.
Par exemple, si vous voulez que votre appartement génère pour vous 5 % brut au minimum, tenez compte de sa valeur. Si elle se situe à 100 000 euros, le loyer minimal à réclamer est donc de 420 euros. Ce chiffre correspond au rendement attendu de 5 % calculé (420 x 12/100 000).
Il faudra toutefois prendre en compte le marché locatif et voir s’il vous permet cette pratique. Cela signifie notamment de trouver un locataire qui est prêt à payer le tarif proposé. Généralement, à cause de cette situation, la méthode du calcul du rendement attendu s’emploie logiquement avant l’achat de l’appartement et non après cette acquisition.
Pour les investisseurs, l’idéal est de négocier le prix d’achat selon les rendements réclamés. Il faut savoir que plus l’appartement est grand et moins le rendement est élevé. Les studios ont des loyers proportionnels à leur superficie. Alors, ils sont généralement plus rentables que les trois pièces.
Faire une comparaison
Pour fixer le loyer de votre appartement, il est possible de comparer votre bien immobilier avec les autres immeubles qui lui sont semblables. Il s’agit d’une méthode simple et efficace que vous pourrez appliquer dans la zone d’habitation où l’appartement se situe. Il ne sera guère difficile de trouver d’autres appartements afin de réaliser une comparaison.
Vous pouvez consulter quelques annonces dans les journaux locaux, vous rendre sur internet ou simplement effectuer des visites de quelques appartements qui sont mis en location. Qu’à cela ne tienne, vous aurez une idée claire et précise du loyer possible à proposer. Vous pouvez également recueillir des informations au niveau des divers observatoires des loyers qui existent tout autour de vous.
Pour affiner la valeur locative de votre appartement, il faut considérer le critère déterminant du niveau de confort qu’il offre et l’adapter aux exigences actuelles des locataires. Le montant du loyer peut alors plus ou moins fluctuer selon que l’appartement est refait à neuf ou pas.
Il dépend aussi de la disposition optimale des pièces qu’il offre. La localisation géographique, les infrastructures ainsi que les dispositifs de transport ou d’approvisionnement autour de l’appartement détermineront aussi le loyer. Le niveau de consommation énergétique du logement comptera également énormément.
Tenir compte du dispositif Pinel pour les locations
En France, la plupart des baux sont régis par la loi ou par une convention à l’image des textes relatifs à un système fiscal. Outre les exigences de durée de location, d’autres contraintes comme les plafonds de loyer subsistent également. Le mécanisme actuellement appliqué pour encadrer les locations est le dispositif Pinel. Depuis 2018, celui-ci définit et autorise les loyers plafonds suivants :
- 16,96 €/m²/mois pour la Zone A Bis,
- 12,59 €/m²/mois Zone A,
- 10,15 €/m²/mois Zone B1,
- 8,82 €/m²/mois. Zone B2 (sur dérogation).
La mise en place d’un loyer plafond ne traduit pas un impératif de faire correspondre le tarif du loyer avec celui-ci. Il faut toujours tenir compte du marché de l’offre et de la demande qui prévaut sur le reste.
