Le paiement des impôts est l’évènement le moins attendu de l’année par les propriétaires des biens immobiliers. Les revenus locatifs sont calculés selon certaines normes pour déduire le montant à verser dans les caisses de l’État. Ces opérations sont parfois la cause de faillite de nombreuses entreprises du domaine quand la somme due est conséquente. Cependant, il existe des méthodes à appliquer pour régulariser la situation sans avoir à enregistrer des pertes.

Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est un dispositif qui consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit. L’usufruit est le droit de percevoir et d’utiliser les revenus d’un bien immobilier alors que la nue-propriété est le droit qui permet de recouvrir la pleine propriété en l’absence de l’usufruit.

Investir dans le démembrement revient à acquérir la nue-propriété grevée de l’usufruit durant une certaine période (15 à 20 ans). En contrepartie de l’usufruit, l’investisseur paye un montant fixé entre 30 à 50 % sur la valeur du bien durant toute la période de l’usufruit.

Durant cette période de démembrement, l’usufruit est accordé à un bailleur qui gère la maison. Ce dernier est un professionnel en gestion de biens immobiliers et c’est à lui que reviennent toutes les dépenses de la maison. Il s’occupe des travaux de rénovations, des taxes de tous genres, des charges locatives, des réparations et de toutes sortes d’autres dépenses.

Pour éviter de tomber dans les pièges de certains usufruitiers, une clause du contrat requiert que ces derniers fassent des séries de travaux de rénovation durant les deux dernières années de l’usufruit. À l’issue du contrat, l’investisseur est libre de rentrer en possession de son bien immobilier sans aucun recours à la justice. Il dispose désormais du plein droit sur sa propriété et peut décider d’en faire ce qu’il souhaite.

Si l’investisseur a recours à un emprunt, la dette est considérée comme une charge, sans qu’il y ait de nouvelles recettes. Cette charge est imputée directement sur les revenus fonciers que perçoit l’investisseur. Les taxes d’impôt correspondent de ce fait à la Tranche Marginale d’Imposition et aux différents prélèvements sociaux qui ne sont pas perçus sur les intérêts de l’emprunt. Néanmoins, cette alternative n’est possible que si l’usufruitier est imposé ou qu’il jouit d’un statut de bailleur social.

La création du déficit foncier

La défiscalisation peut aussi se faire par la création d’un déficit foncier, ce qui ne correspond nullement à une création de pertes pour l’investisseur. Le déficit foncier est le résultat de l’augmentation des charges immobilières par rapport aux revenus. Du moment où il n’y a pas un changement ou une augmentation d’espace, les charges immobilières correspondent aux dépenses effectuées sur la maison.

Si cette méthode ne semble pas être la meilleure, l’acquisition d’un bien immobilier nécessitant de nombreux travaux peut aussi créer un déficit. Pendant toute la période que vont durer les travaux, la maison ne génère aucun revenu et une autre méthode de calcul est alors employée. Le déficit dans ce cas est imputable sur les précédents revenus du foyer fiscal. Les revenus étant en baisse, les taxes baissent également.

L’excédent du déficit foncier sur les revenus fonciers est imputé sur le revenu global à la limite annuelle de 10 700 €. Le reste du montant non imputable est réparti sur les autres revenus fonciers dans une durée de 10 ans au maximum. Pour mieux appréhender le processus, voici un exemple de calcul.

Il s’agit de l’évaluation du cas d’un foyer fiscal qui a pour bénéfice foncier 20 000 €. Le contribuable investit 80 000 € pour la rénovation d’un bien acquis sur une période de 2 ans, soit 40 000 € par an de rénovation. Vu que le bien ne génère aucun bénéfice durant les deux ans de travaux, il engendrera, en plus des revenus fonciers effacés, un déficit supplémentaire de 10 700 €. Le montant du déficit sera : (80 000 €- 40 000 €) – (2 x 10 700 €) = 18 600 €.

La souscription aux SCPI

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont d’excellentes alternatives pour réaliser les défiscalisations. Ces sociétés investissent lourdement sur des biens immobiliers à rénover. Elles s’occupent de tous les travaux et déploient les différentes sommes qu’impliquera la rénovation. Pour éviter les problèmes de liquidité et de locations, elles s’intéressent beaucoup plus aux biens se situant dans les zones urbaines ou en centres-villes.

Les investisseurs confient la mission d’acquisition et de gestion de biens immobiliers à ces sociétés. Ils signent un partenariat dûment réfléchi avec les responsables de la société choisie et s’occupent juste de percevoir des bénéfices. Le choix de l’immeuble revient aux responsables de la société qui se chargent de trouver les biens adéquats pouvant être rentables. Le montant à investir varie en fonction de l’avoir de chaque investisseur et des clauses de l’entreprise.

Le montant perçu chaque fin de mois ou de façon annuelle est la quote-part de déficit foncier. À chaque changement de statut, les investisseurs sont avertis pour décider de la suite des collaborations avec la société. Néanmoins, ils n’ont aucune autorité sur le bien immobilier et ne peuvent en aucun cas s’ingérer dans la gestion de l’immeuble. Que les comptes soient bons ou pas, ils perçoivent ce qui leur est destiné.

Pour ceux qui craignent les impôts, cette dernière solution demeure la meilleure. Les deux précédentes approches sont beaucoup plus adaptées aux investisseurs passionnés par les sciences mathématiques.