Avec la hausse des prix sur le marché immobilier, de nombreux propriétaires cherchent de nouvelles façons d’optimiser leur investissement locatif. Réduire au maximum ses impôts permet de belles économies. Certains dispositifs fiscaux aident les propriétaires de bien locatif à atteindre leurs objectifs. I
Le paiement des impôts est l’évènement le moins attendu de l’année par les propriétaires des biens immobiliers. Les revenus locatifs sont calculés selon certaines normes pour déduire le montant à verser dans les caisses de l’État. Ces opérations sont parfois la cause de faillite de nombreuses entreprises du domaine quand la somme due est conséquente. Cependant, il existe des méthodes à appliquer pour régulariser la situation sans avoir à enregistrer des pertes.
Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit.
- L’usufruit est le droit de percevoir et d’utiliser les revenus d’un bien immobilier
- La nue-propriété est le droit qui permet de recouvrir la pleine propriété en l’absence de l’usufruit.
Investir dans le démembrement revient à acquérir la nue-propriété grevée de l’usufruit durant une certaine période (15 à 20 ans). En contrepartie de l’usufruit, l’investisseur paye un montant fixé entre 30 à 50 % sur la valeur du bien durant toute la période de l’usufruit.
Durant cette période de démembrement, l’usufruit est accordé à un bailleur qui gère la maison. Ce dernier est un professionnel en gestion de biens immobiliers. C’est à lui que reviennent toutes les dépenses de la maison. Il s’occupe :
- des travaux de rénovations,
- des taxes de tous genres,
- des charges locatives,
- des réparations
- et de toutes sortes d’autres dépenses.
Attention aux pièges
Pour éviter de tomber dans les pièges de certains usufruitiers, une clause du contrat requiert que ces derniers fassent des séries de travaux de rénovation durant les deux dernières années de l’usufruit. À l’issue du contrat, l’investisseur est libre de rentrer en possession de son bien immobilier sans aucun recours à la justice. Il dispose désormais du plein droit sur sa propriété et peut décider d’en faire ce qu’il souhaite.
Si l’investisseur a recours à un emprunt, la dette est considérée comme une charge, sans qu’il y ait de nouvelles recettes. Cette charge est imputée directement sur les revenus fonciers que perçoit l’investisseur. Les taxes d’impôt correspondent de ce fait à la Tranche Marginale d’Imposition et aux différents prélèvements sociaux qui ne sont pas perçus sur les intérêts de l’emprunt. Néanmoins, cette alternative n’est possible que si l’usufruitier est imposé ou qu’il jouit d’un statut de bailleur social.
La création du déficit foncier
La défiscalisation peut aussi se faire par la création d’un déficit foncier, ce qui ne correspond nullement à une création de pertes pour l’investisseur. Le déficit foncier est le résultat de l’augmentation des charges immobilières par rapport aux revenus. Du moment où il n’y a pas un changement ou une augmentation d’espace, les charges immobilières correspondent aux dépenses effectuées sur la maison.
Si cette méthode ne semble pas être la meilleure, l’acquisition d’un bien immobilier nécessitant de nombreux travaux peut aussi créer un déficit. Pendant toute la période que vont durer les travaux, la maison ne génère aucun revenu et une autre méthode de calcul est alors employée. Le déficit dans ce cas est imputable sur les précédents revenus du foyer fiscal. Les revenus étant en baisse, les taxes baissent également.
L’excédent du déficit foncier sur les revenus fonciers est imputé sur le revenu global à la limite annuelle de 10 700 €. Le reste du montant non imputable est réparti sur les autres revenus fonciers dans une durée de 10 ans au maximum. Pour mieux appréhender le processus, voici un exemple de calcul.
Il s’agit de l’évaluation du cas d’un foyer fiscal qui a pour bénéfice foncier 20 000 €. Le contribuable investit 80 000 € pour la rénovation d’un bien acquis sur une période de 2 ans, soit 40 000 € par an de rénovation. Vu que le bien ne génère aucun bénéfice durant les deux ans de travaux, il engendrera, en plus des revenus fonciers effacés, un déficit supplémentaire de 10 700 €. Le montant du déficit sera : (80 000 €- 40 000 €) – (2 x 10 700 €) = 18 600 €.
La souscription aux SCPI
Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont d’excellentes alternatives pour réaliser les défiscalisations. Ces sociétés investissent lourdement sur des biens immobiliers à rénover. Elles s’occupent de tous les travaux et déploient les différentes sommes qu’impliquera la rénovation. Pour éviter les problèmes de liquidité et de locations, elles s’intéressent beaucoup plus aux biens se situant dans les zones urbaines ou en centres-villes.
Les investisseurs confient la mission d’acquisition et de gestion de biens immobiliers à ces sociétés. Ils signent un partenariat dûment réfléchi avec les responsables de la société choisie et s’occupent juste de percevoir des bénéfices. Le choix de l’immeuble revient aux responsables de la société qui se chargent de trouver les biens adéquats pouvant être rentables. Le montant à investir varie en fonction de l’avoir de chaque investisseur et des clauses de l’entreprise.
Le montant perçu chaque fin de mois ou de façon annuelle est la quote-part de déficit foncier. À chaque changement de statut, les investisseurs sont avertis pour décider de la suite des collaborations avec la société. Néanmoins, ils n’ont aucune autorité sur le bien immobilier et ne peuvent en aucun cas s’ingérer dans la gestion de l’immeuble. Que les comptes soient bons ou pas, ils perçoivent ce qui leur est destiné.
Pour ceux qui craignent les impôts, cette dernière solution demeure la meilleure. Les deux précédentes approches sont beaucoup plus adaptées aux investisseurs passionnés par les sciences mathématiques.
Comment réduire les impôts sur ses revenus locatifs ?
La question se pose souvent lorsqu’on est propriétaire ou que l’on souhaite investir dans un logement locatif. En effet, l’investisseur doit prendre en compte la part des impôts sur le revenu (Impôt sur le Revenu) correspondant aux revenus locatifs et aux avantages fiscaux dont il pourra bénéficier. Il est alors nécessaire de s’informer correctement des différents dispositifs fiscaux pouvant permettre de réduire l’imposition sur ses revenus locatifs.
Quels sont les différents dispositifs fiscaux existants ?
Afin de réduire son imposition, le propriétaire peut recourir à différents dispositifs fiscaux mis en place par le gouvernement. Nous allons ici étudier en détail le Pinel et le régime micro-foncier.
Le dispositif Pinel: avantages et conditions d’application
Le dispositif Pinel est un incitant fiscal qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 21%. Il s’adresse aux propriétaires souhaitant louer un logement neuf. La loi Pinel offre un abattement de 12%, 18% ou 21% selon la durée de location choisie par le propriétaire (6 ans, 9 ans, 12 ans). Ces pourcentages varient également selon les zones géographiques (zones A, B1, B2 ou encore C) où le logement est situé.
D’autres conditions sont à remplir: le bien, dont la surface doit être comprise entre 20m² et 150m², est loué à titre de résidence principale et le loyer est plafonné en fonction des zones. De plus, le propriétaire ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources locataire et doit s’engager à respecter les normes énergétiques.
Régime micro-foncier : charges déductibles et taux de réduction possibles
Le régime micro-foncier permet aux propriétaires de déduire les cotisations sociales dues sur leurs loyers des revenus imposables. Une réduction d’impôts allant jusqu’à 14% est possible. Le bien proposé en location doit être situé dans une zone géographique définie par le ministère de l’Économie. Il doit remplir certaines conditions:
- une surface maximale de 38 mètres carrés,
- la présence d’un aménagement ou équipement
- ou de deux locataires différents.
Le propriétaire peut bénéficier la réduction d’impôt s’il déclare ses revenus fonciers sur la déclaration des revenus à remplir chaque année.
Quels sont les autres avantages à connaître lorsque vous investissez dans un logement locatif ?
Tout d’abord, le propriétaire peut bénéficier d’avantages liés aux frais de notaire, aux taxes locales et aux assurances obligatoires. Ces avantages peuvent permettre une réduction des impôts sur le revenu locatif et une optimisation de votre investissement locatif.
Le choix du bon régime fiscal est essentiel afin d’optimiser son investissement locatif. Pour cela, il faut être au fait des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel et le régime micro-foncier.
La bonne acquisition du bien locatif et une bonne estimation des charges déductibles liées à celui-ci sont primordiales pour choisir le bon régime fiscal.
Les propriétaires doivent prendre en compte la possibilité de demander une exonération temporaire du prélèvement à la source. Les plus-values immobilières pouvant être imposées également à l’impôt sur le revenu. Les bénéfices générés par l’investissement locatif peuvent aussi être considérés en cas de revente. Enfin, une bonne estimation financière et un passage chez un notaire sont fortement recommandés pour valider l’achat.
Conclusion
Les propriétaires de logements peuvent bénéficier de nombreux avantages fiscaux pour réduire leurs impôts sur leurs revenus locatifs. Le choix du bon dispositif fiscal et la prise en compte des charges déductibles liées aux locations meublées sont indispensables. Vous pourrez alors bénéficier d’une réduction supplémentaire d’impôt. Il est également important de faire une étude approfondie des tarifs immobiliers, des frais annexes et des déductions fiscales. Enfin, une bonne planification fiscale et un passage chez le notaire sont recommandés pour optimiser au mieux l’investissement locatif.
