Trouver une maison à acheter est un exercice à la fois simple et compliqué. Simple parce que les nombreuses compagnies immobilières nous bombardent chaque jour avec des offres aussi alléchantes les unes que les autres, compliqué parce qu’il n’est pas toujours évident de trouver une maison à notre goût. Très souvent, le nombre de chambres peut se révéler insuffisant.
Dans d’autres cas, ce sont les dimensions des pièces qui posent problème ou encore le quartier qui ne semble pas convenir à nos attentes. Il y a aussi les situations dans lesquelles après être tombée littéralement amoureux de la maison, notre engouement baisse d’un cran lorsque nous apprenons le prix.
Ainsi, pour toutes ces raisons, lorsque nous trouvons enfin la maison qui nous plaît et dont le prix se situe dans nos cordes, il est normal que nous cherchions des mécanismes pour sécuriser la transaction. Dans de tels cas, nous acceptons rapidement les compromis de vente sans prendre le temps de bien réfléchir à tous les paramètres. Mais une telle signature est-elle sans danger ? Que faut-il savoir avant de vous engager ?
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente, connu aussi sous le terme juridique de promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat conclu entre les différentes parties avant la vente définitive. Ce qu’il faut savoir c’est que la signature d’un tel contrat n’est pas rendue obligatoire par la loi même s’il est très largement utilisé et est devenu en quelque sorte une tradition. Il est important pour mieux comprendre le compromis de vente de savoir le distinguer de quelques notions avec lesquelles il est souvent confondu :
- L’offre d’achat : le compromis d’achat ne doit pas être confondu avec une offre d’achat. Cette dernière désigne une proposition chiffrée faite par un potentiel acheteur à un vendeur suite à la visite du bien. Il n’engage aucunement les deux parties.
- La promesse de vente : on parle de promesse de vente lorsque le vendeur s’engage dans un contrat à céder son bien à un potentiel acheteur, selon des conditions acceptées par ce dernier. Un tel contrat est différent d’un compromis de vente. Il s’agit là d’un élément important à comprendre avant de signer un compromis.
- La vente définitive : le compromis de vente reste distinct du contrat de vente définitive. Mais il est important de garder à l’esprit qu’en vertu de l’article 1589 du Code Civil, le compromis de vente est considéré comme tel dès lors que l’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord sur le bien et le prix. Le contrat de vente définitif ne vient donc que confirmer en quelque sorte le compromis de vente.
Le fait que ce compromis de vente ne soit pas qu’une simple promesse mais plutôt une sorte de contrat de vente initial entraîne beaucoup de conséquences. Pour cela, la signature d’un compromis de vente demande une préparation adéquate et le respect d’un certain nombre de mesures.
La préparation initiale
A moins de décider de la signature du compromis de vente sous seing privé, il est nécessaire de prendre rendez-vous chez un notaire quelques semaines à l’avance. De façon commune, c’est le vendeur qui propose son notaire pour une signature. Dans certains cas, il peut prendre la décision de choisir un notaire situé dans le quartier où se trouve l’immeuble. Mais rien ne vous empêche de proposer votre notaire. Cela vous permettra en effet de vous sentir plus en sécurité.
Pendant ce temps, les deux parties impliquées peuvent mieux définir les clauses de l’avant-contrat et tous les éléments nécessaires à la signature. Cette période est aussi mise à profit pour réunir les documents qui doivent obligatoirement être annexés au compromis de vente. Il s’agit en général des diagnostics immobiliers et des documents relatifs à la copropriété.
Préciser la durée du compromis de vente
Il est aussi important de garder à l’esprit qu’un compromis de vente couvre une période de plusieurs mois. En d’autres termes, à la suite du compromis, les deux parties ont plusieurs mois pour signer la vente définitive. Le délai est en général de 3 à 6 mois. Cette période permet aux parties de se préparer. Par exemple, elle peut permettre à l’acheteur d’obtenir le prêt nécessaire ou au vendeur de libérer les locaux.
Le compromis peut clairement mentionner la date d’échéance. Lorsque le compromis couvre une période de plus de 18 mois, il doit obligatoirement être signé auprès d’un notaire. S’il est signé sous seing privé, il faudra le faire enregistrer auprès des services fiscaux dans un délai de 10 jours. Dans la pratique, rares sont les vendeurs qui acceptent des délais aussi longs.
Comprendre la portée de l’engagement
Le compromis de vente donne naissance à des obligations au niveau des deux parties. Tout d’abord avec la signature de ce contrat, le vendeur ne peut plus disposer de son bien ou le proposer à une tierce personne. Il doit honorer son engagement envers l’acheteur. Généralement, il peut demander à celui-ci d’effectuer un dépôt lors de la signature du compromis. Ce dépôt peut être considéré comme une sorte de garantie.
Il est généralement estimé à 10 % de la valeur du bien. Bien évidemment, ce montant est déductible lors du paiement définitif. Si l’acheteur ne met pas fin au compromis de façon légale ou en évoquant une condition prévue dans le contrat, il perdra son dépôt.
Au vu des engagements assez importants que créent les compromis, ils ne seront valables que s’ils remplissent certaines conditions.
Les pièces obligatoires
Certains documents doivent être obligatoirement annexés au compromis de vente pour rendre l’acte valide.
Les diagnostics techniques
Il s’agit là des diagnostics relatifs à l’amiante, au plomb, aux termites, aux risques naturels et technologiques ainsi qu’à la performance énergétique. Il faut aussi compter dans ces diagnostics l’état des installations de gaz de moins ou de plus de 15 ans. Il est important de s’assurer que ces diagnostics sont encore valables au moment de la signature du compromis. Si ce n’est pas le cas, il faudra les refaire au risque de se retrouver dans une impasse.
Le règlement de copropriété
Cette exigence provient de la loi Alur qui fait obligation au vendeur de présenter l’ensemble des documents relatifs à l’organisation et à la situation financière de cette dernière :
- L’état descriptif de division (EDD) et du règlement de copropriété
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
- La fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic
- Le carnet d’entretien de l’immeuble
- Les documents relatifs à la situation financière
Les clauses suspensives
Les clauses suspensives sont les conditions qui permettront la réalisation ou non de la vente définitive. Elles doivent obligatoirement figurer dans le compromis de vente. Elles peuvent être de différentes sortes :
- L’obtention d’un crédit immobilier : il s’agit de l’hypothèse dans laquelle l’acheteur doit obtenir un prêt pour financer l’achat du bien. Au cas où il n’obtiendrait pas le crédit, la vente serait annulée et il récupèrerait le dépôt de garantie.
- L’absence de servitude : les servitudes peuvent profondément déprécier un bien. Cette clause exige la présentation d’un document d’urbanisme mentionnant clairement l’absence de servitude pour conclure la vente définitive.
- L’absence d’inscription hypothécaire : cette clause est souvent mentionnée lorsque le bâtiment fait l’objet d’une hypothèque qui sera bientôt levée. Aussitôt que cela est fait, la vente définitive est conclue.
Comment mettre fin à un compromis de vente ?
Il est possible de se retirer d’un compromis de vente mais il est pour cela nécessaire de suivre certaines règles. L’acheteur particulier dispose aussi d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la remise en main propre du compromis de vente ou de la première présentation de la lettre recommandée notifiant celui-ci. Au cours de cette période, il peut légalement renoncer à la vente.
Pour signifier son retrait de l’accord, l’acquéreur doit envoyer au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception. Il n’a pas besoin de justifier d’un quelconque motif. Il a dans ce cas droit à un remboursement intégral du dépôt de garantie dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.
Le vendeur ne dispose pas de la même facilité en cas de changement d’avis. Pour éviter les surenchères, la loi rend définitif son engagement.
