Le rendement locatif est un indicateur qui permet à un investisseur immobilier d’évaluer l’efficacité de son bien locatif. Ce dernier est encore connu sous le nom de rentabilité locative ou de rapport locatif. Il prend généralement la forme d’un ratio entre la somme totale investie dans le bien locatif et les revenus liés à son exploitation. Il existe deux types de rentabilité locative. Le premier est connu sous le nom de rentabilité locative brute, tandis que le second est dénommé rentabilité locative nette. Chaque type de rentabilité répond à des règles bien précises.
Les paramètres à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité brute
Il existe trois variables différentes qu’il faut impérativement prendre en compte dans le calcul de la rentabilité locative brute.
La première variable dont il faut tenir compte est bien sûr le prix d’achat du bien immobilier. Celui-ci est même la variable la plus importante. Elle ne tient compte que de la somme réelle déboursée pour acquérir le bien. Il ne faut donc pas prendre les frais annexes dans l’évaluation de cette variable. On ne tient compte de ces derniers que pour la deuxième variable.
Comme vous l’aurez déjà compris, la deuxième variable regroupe les différentes sommes annexes déboursées pour l’achat du bien immobilier. Il faut pour cela tenir compte des frais de notaire, des frais d’agence et des frais de banques.
Les frais de notaire ne se limitent pas uniquement aux honoraires du notaire. Ils tiennent également compte des débours et des taxes sur la vente. Pour disposer plus rapidement du montant exact des frais de notaire, vous pouvez appliquer un pourcentage donné au prix d’achat du bien. Lorsque le bien est neuf, le pourcentage à appliquer varie entre 2 et 3 %. Lorsque le bien est ancien, le pourcentage monte à 8 %.
Les frais d’agence désignent la somme déboursée pour s’attacher les services d’un agent immobilier ou d’une agence. Les frais de banques de leur côté concernent les personnes qui ont contracté un prêt bancaire afin d’acheter leur bien. Lesdits frais de banques ne sont que les dépenses ayant servi à l’ouverture d’un dossier de prêt auprès de la banque en question.
La troisième variable concerne généralement les loyers perçus sur une année. Si le prix du loyer n’a pas baissé au cours de l’année, il faudra simplement multiplier le prix du loyer mensuel par douze. Dans le cas où le loyer aurait baissé ou monté durant l’année, il faut également tenir compte de cela dans la variable.
Calcul de la rentabilité locative brute
Le principe du calcul de la rentabilité locative brute est très simple. Il s’agit de prendre la somme totale perçue en loyer sur une année et faire le rapport avec le coût total du bien immobilier locatif. Pour permettre une meilleure compréhension du principe, prenons un exemple concret :
Supposons que par mois, un bien immobilier rapporte en loyer une somme de 800 euros. Le montant déboursé pour son acquisition est de 200 000 euros. Pour ce qui est des frais d’achat, ils sont de 25 000 euros. À raison de 15 000 euros pour les frais de notaire et des frais d’agence qui reviennent à 10 000 euros. L’acquéreur n’a pas contracté de prêt auprès d’une banque.
Il faut d’abord calculer le montant total des loyers perçus au cours de l’année. Ce qui fait dans notre cas : 12 x 800 = 9600 euros. Il faut ensuite additionner les frais d’achat et le prix d’achat. On aura donc : 200 000 + 25 000 = 225 000 euros. Enfin, il faut diviser le loyer sur une année par le prix total d’achat avant de multiplier le résultat obtenu par 100. Le pourcentage obtenu désigne la rentabilité locative brute.
Ainsi, la rentabilité locative brute dans notre cas est : 9600/225 000 x 100 = 4,26 %.
Quel avantage offre la rentabilité locative brute ?
La location d’un bien immobilier se fait généralement pour avoir un revenu complémentaire qui s’ajoute à son salaire. Ainsi, calculer la rentabilité permet à l’investisseur d’avoir une idée rapide du temps qu’il devra attendre avant de voir son bien lui rapporter plus que ce qu’il a investi. La rentabilité locative brute peut aider à se décider lorsqu’on hésite entre deux ou plusieurs biens immobiliers. Il suffit ainsi de calculer la rentabilité brute de chaque bien et de voir celui qui est plus avantageux.
Néanmoins, la rentabilité locative brute ne permet pas de voir réellement les gains possibles avec un bien immobilier. Elle est plutôt limitée dans le choix des paramètres de calcul. Elle ne tient pas compte par exemple des frais liés à l’entretien du bien ainsi que les impôts annuels à payer. Sa vision du retour sur investissement est très simpliste.
Pour plus d’assurances, il est conseillé d’opter pour le second type de rentabilité locative, à savoir la rentabilité locative nette. Cette dernière est plus complète, mais demande plus de calculs. Il est conseillé de recourir à la rentabilité locative nette lorsque les rentabilités locatives brutes de deux biens sont sensiblement les mêmes.
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