Aujourd’hui, face à la pénurie de logements et aux demandes locatives grandissantes, les propriétaires investisseurs peuvent bénéficier de plusieurs dispositifs fiscaux pour réduire le coût et maximiser leurs rentabilités. Voyons quelles sont les différentes solutions disponibles et comment en bénéficier.

Pour ceux qui envisagent d’investir dans l’immobilier locatif, le dispositif fiscal est un élément important à prendre en compte. Heureusement, le gouvernement français a mis en place diverses réductions et avantages fiscaux pouvant être appliqués pour obtenir une défiscalisation immobilière.

Le choix du bon dispositif fiscal peut aider à garantir un rendement optimal et à améliorer la rentabilité globale de l’investissement immobilier.

L’immobilier est un secteur qui recense un fort taux d’investissement. C’est à juste titre que le gouvernement français a mis en place ces moyens pour faciliter ce type d’investissement. Ceux-ci permettent également de libérer les investisseurs des charges fiscales.

Le dispositif Pinel

La loi Pinel, instaurée en 2015, est l’un des plus grands programmes de défiscalisation immobilière destiné aux investisseurs immobiliers. Elle offre une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à €21 000.

Ce dispositif est accessible aux propriétaires qui sont prêts à se lancer dans un contrat de location d’au moins six ans pour des logements neufs situés dans des zones spécifiques. La loi Pinel permet d’obtenir une réduction sur le montant total du prix d’achat, qui peut aller jusqu’à 21 % et est différente selon la durée du bail.

Les propriétaires qui optent pour le Pinel doivent satisfaire à certaines conditions : ils doivent louer le bien à un tarif inférieur ou égal au marché, les revenus locatifs doivent être inférieurs à certains plafonds et le bien doit être loué à titre de résidence principale. De plus, en échange de la réduction fiscale, l’investisseur devra s’engager à louer son bien pendant au minimum 6 ans.

Il donne principalement droit à une réduction d’impôt calculée proportionnellement au prix d’achat des logements. Ici, vous vous engagez à louer votre bien neuf pendant au moins 6, 9 et 12 ans. En retour, vous récupérez 12, 18 et 21 % du prix d’achat sur la durée de location du bien. Par ailleurs, l’éligibilité à la loi Pinel est régie par les conditions suivantes :

  • Le bien à louer doit être neuf ou rénové récemment,
  • Le bail met en jeu uniquement les résidences principales,
  • Les logements ne peuvent être meublés,
  • La convenance des loyers et des ressources des locataires aux plafonds fixés par le dispositif.

De plus, le bien doit être situé dans l’une des zones spécifiques de type A, A BIS, B1, B2 ou C. Le plafonnement concerne également les niches fiscales qui sont fixées à 100 000 euros par an. Aussi, la valeur des biens pris en compte par ce dispositif de défiscalisation est fixée à 300 000 euros. En revanche, vous n’avez droit qu’à 12 mois de vacances au maximum au risque de perdre vos avantages fiscaux.

La loi Malraux

La particularité de la loi Malraux est qu’elle concerne uniquement les anciens logements qui nécessitent des rénovations. Un investissement locatif accompagné par ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 ou 30 %. Pour cela, vous devez impérativement répondre aux conditions établies par la loi.

En premier, le logement doit être situé dans les zones prévues à cet effet. Les textes exigent que le bien soit situé dans le périmètre ou sur un site patrimonial remarquable. Les quartiers anciens dégradés ou présentant une forte concentration en logements anciens dégradés sont également pris en compte.

De même, il faut vous engager à mettre le bien en location nue pendant 9 ans. Cependant, ce dispositif vous oblige à mettre le bien en location pendant 9 ans, avant de songer à la revente.

Le régime LMNP réel

Le LMNP (Location de meublé non professionnelle )est conçu pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent louer un bien meublé. Il vous permet de défiscaliser par l’amortissement en location meublée sans conditions. Il est considéré comme une solution de placement intéressante en raison des avantages fiscaux qu’il comporte.

Les propriétaires qui optent pour ce dispositif peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, d’un abattement fiscal allant jusqu’à 50 % et d’une exonération partielle ou totale des impôts sur les plus-values.

Les différents amortissements vous permettent également de diminuer légèrement votre loyer imposable. Comme tous les autres dispositifs, le régime LMNP est aussi soumis à des conditions.

Aussi, il faut que les recettes annuelles obtenues par la location excèdent 23 000 euros. Le régime LMNP n’est soumis à aucune restriction géographique ou de ressources des locataires. Parallèlement, vous pouvez mettre en location plusieurs logements sous ce même régime. Par ailleurs, la revente de votre bien peut avoir lieu à n’importe quel moment sans contrainte de durée de détention.

L’investissement sous la forme d’une location meublée non professionnelle est applicable à tous les types de biens immobiliers. Il peut s’agir d’une maison, d’un appartement, d’une résidence ou encore d’un monument historique. Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, l’investisseur devra respecter certaines conditions telles que l’accomplissement des travaux nécessaires et la location du bien à titre résidence principale pendant au moins 9 ans.

La loi Denormandie

Mise en vigueur le 1er janvier 2019, la loi Denormandie est une initiative du gouvernement pour rénover et réhabiliter les centres-villes anciens et dégradés. Elle consiste à acheter des anciens immeubles, à les rénover et à les mettre en location.

Elle permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction fiscale allant jusqu’à 12 % du prix d’achat si l’immeuble est acheté dans l’ancien et 18 % s’il s’agit d’un monument historique. Pour être admissible à ce dispositif, le propriétaire doit louer le bien à un tarif inférieur au marché, le bail ne peut pas être résilié et le bien doit être loué à titre de résidence principale pendant au moins 6 ans.

Par ailleurs, pour être éligible à la loi Denormandie, voici les conditions à remplir :

  • le logement doit nécessiter des travaux de rénovation et être situé dans un secteur regroupant de nombreux logements vides,
  • le coût des travaux doit être égal à 25 % par rapport au coût total de l’opération,
  • les travaux de rénovation doivent contribuer à l’amélioration de la performance énergétique du logement à au moins 30 %.

À défaut de ce dernier critère, les travaux doivent consister au changement de chaudière et à l’isolation des combles. Le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres et des murs sont aussi pris en compte. De même, les ressources des locataires et les loyers sont plafonnés en fonction des zones prédéfinies.

Le Dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard est un autre dispositif fiscal proposé par le gouvernement français. Ce dispositif offre une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf situé en Zones Loi Pinel A, B1 et B2. Le dispositif de loi Censi-Bouvard s’applique en plus de la réduction fiscale offerte par la Loi Pinel. Les investisseurs peuvent donc bénéficier d’une réduction allant jusqu’à 30 %.

Pour profiter de ce dispositif de défiscalisation immobilière, il faut s’engager à louer le bien immobilier à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans. Une réduction supplémentaire peut être obtenue en cas de rachat d’un logement ancien qui fait l’objet d’une rénovation et en respectant certaines conditions techniques. Le prix d’achat ne doit pas excéder €300 000 et les revenus locatifs des locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds.

La loi Monuments Historiques

Instauré en 2019, ce dispositif impressionne de nombreuses personnes par son caractère « sans plafond ». La loi Monuments Historiques stipule qu’il vous faut investir dans un bien à rénover classé comme monuments historiques. En retour, vous obtenez une déduction de 50 % voire 100 % de vos charges foncières.

Aussi, vous pouvez obtenir une déduction de 100 % sur l’impôt sur le revenu à condition que le monument soit visitable. Ce dispositif vous permet également de vous exonérer des droits de succession. Pour bénéficier de ces avantages, vous devez disposer d’une autorisation spéciale pour les travaux de rénovation. Les travaux doivent être supervisés par un Architecte des Bâtiments de France. Aussi, le bien doit être conservé pendant au moins 15 ans, mais peut toutefois ne pas être loué.

Comment choisir le bon dispositif fiscal pour un investissement locatif ?

Les propriétaires doivent prendre en compte leur situation financière et les objectifs à long terme qu’ils souhaitent atteindre, et cela peut être différent pour chaque investisseur.

Par exemple, certains investisseurs peuvent préférer le dispositif de la loi Pinel si leur objectif est plus court terme et s’ils ne veulent pas s’engager sur une durée de 9 ans, ce qui est requis avec le dispositif Censi-Bouvard ou la LMNP. D’autres choisiront peut-être le denormandie pour acheter un bien immobilier ancien.

Il est également important de prendre en compte la zone géographique dans laquelle vous souhaitez investir. En effet, certaines zones peuvent être éligibles à un dispositif fiscal et d’autres non. De plus, certains dispositifs fiscaux peuvent offrir des