Dans la majorité des cas, les charges de copropriété sont dues par le propriétaire du logement mis en location. On entend par charges de copropriété, l’ensemble des dépenses d’administration, d’entretien ou d’amélioration des équipements indispensable au bon fonctionnement d’un immeuble. En principe, ces charges sont réparties proportionnellement entre tous les copropriétaires. Que faut-il retenir du mode de gestion de ces charges ?
Comprendre d’abord les différentes charges pour mieux les gérer
Les charges de copropriété sont réparties en trois catégories distinctes à savoir : les charges communes générales, les charges spéciales et les charges pour travaux urgents. La première catégorie est également celle des charges collectives ou courantes. Elles concernent en partie l’entretien, l’administration et la conservation des parties communes et sont inscrites dans le budget prévisionnel. Comme charges communes générales, nous avons le nettoyage du logement, les frais d’accès au logement, les assurances de la copropriété, le ravalement, etc.
Quant aux charges spéciales, elles concernent les frais de fonctionnement des éléments d’équipements communs et des services collectifs. Il s’agit par exemple du chauffage collectif et de l’ascenseur. Comme dans le cas précédent, les charges spéciales sont également inscrites dans le budget prévisionnel. Pour le calcul de la répartition de ces charges, l’on ne tient pas compte de l’usage réel de l’élément d’équipement commun.
Pour ce qui concerne les charges pour travaux urgents, elles concernent les travaux imprévus, mais indispensables à la sauvegarde du logement. Généralement, elles sont considérées comme des charges extraordinaires. La particularité dans ce cas est que ces travaux ne peuvent ni être provisionnés ni être budgétisés.
Le recouvrement et le règlement des charges de copropriété
Comme mentionné un peu plus haut, les charges de copropriété sont dues par tous les copropriétaires. La gestion de la trésorerie est confiée au syndic, que ce soit pour le paiement ou le règlement des charges. Autrement dit, les fonds appartiennent à l’ensemble des copropriétaires. Cela a été prévu ainsi afin que le syndic puisse disposer en temps réel des fonds prévus dans le budget voté lors de l’assemblée générale. C’est justement sur la base de ce budget que chaque copropriétaire devra verser trimestriellement des provisions sur charges. Ces provisions correspondent au quart du budget prévisionnel. Autre précision, les provisions sur charges concernent uniquement des dépenses prévues.
Il existe toutefois des provisions sur charges qui ne figurent pas dans le budget prévisionnel. Celles-ci visent surtout à financer les travaux exclus du budget prévisionnel ou ceux qui portent sur les éléments d’équipements communs. Le montant des dépenses ainsi que leurs dates d’exigibilité sont fixés par l’Assemblée générale. Dans d’autres cas, les provisions sur charges visent à financer les travaux urgents. Dans ce cadre, le montant des dépenses n’excède pas le tiers du montant calculé sur devis. Quant aux modalités de recouvrement, elles sont votées par l’assemblée générale.
Faire des économies sur les charges de copropriété
L’une des préoccupations majeures de tous les copropriétaires est de faire baisser les charges de copropriété. Heureusement, il existe aujourd’hui tout un éventail de solution pour y arriver. Ainsi, il est vivement conseillé de vérifier les contrats signés avec tous les prestataires qui interviennent dans la copropriété. Techniquement, ceci revient à contrôler périodiquement les montants relatifs aux prestations ainsi que leurs durées d’exécution.
Par ailleurs, vous pouvez mettre en concurrence vos prestataires et d’autres entreprises qui sont à même de vous proposer les mêmes services à des prix plus abordables. Lorsqu’il s’agira de réaliser de gros travaux comme le ravalement de façade, pensez à comparer plusieurs devis afin de dénicher celui proposant le meilleur rapport qualité-prix.
L’autre astuce pour mieux gérer vos charges de copropriété consiste à faire preuve de vigilance quant aux taux de TVA appliqués sur certains services ou prestations. Il existe en effet des prestataires, qui au lieu de 10 % comme taux de la TVA appliquent 20 % ou plus.
En outre, il est conseillé de faire réaliser un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). En effet, il serait toujours économique et intéressant de réaliser un ravalement de façade coûteux une seule fois, que d’avoir à débourser de l’argent toutes les saisons. Pour finir, pensez à individualiser les consommations de chauffage et d’eau. Cela permet d’avoir la certitude que chaque copropriétaire paie réellement ce qu’il consomme.
Contestation des charges de copropriété
Dans la plupart des cas, les litiges relatifs aux charges de copropriété ont trait à un problème de répartition. Dans la règle, le paiement des charges est réparti entre tous les copropriétaires selon la quote-part de propriété de chacun. Ainsi, en tant que copropriétaire et après la publication du règlement de copropriété, vous disposez d’un délai de 5 ans pour contester des charges.
Si la contestation est relative à la répartition des charges, le chemin le plus court est de vous adresser directement à l’assemblée générale. S’il s’agit d’une erreur relevée dans la répartition des charges, vous pouvez vous adresser au tribunal de Grande Instance situé dans la même région que la copropriété.
Voilà en quelques lignes l’essentiel à retenir sur la gestion des charges d’une copropriété.
