Le bail de location d’une habitation est un contrat juridique qui lie deux parties. Il s’agit du locataire et du locataire bailleur. Ces derniers établissent diverses conditions à travers ce bail afin de procéder à la mise en location d’un bien. Ce qui fait que les règles pour que le propriétaire impose une résiliation d’un contrat d’habitation sont très strictes. Cependant, ce dernier ne peut pas mettre fin à un tel contrat sans raison valable. Découvrez donc les situations qui permettent de rompre un bail de location légalement.
Les normes de rupture d’un bail de louage
Pour rompre un bail de location, votre locataire doit nécessairement être en conformité avec les conditions établies par la loi du 6 juillet 1989. En effet, avant de résilier votre contrat de bail, votre locataire doit respecter les règles relatives aux motifs qui peuvent être invoqués dans ce cas. Aussi, il doit s’assurer qu’il est en conformité avec les normes liées aux délais de préavis. C’est aussi le cas avec la forme et les mentions que la lettre de résiliation demande. Pour finir, ce dernier doit aussi respecter les normes qui vous protègent de la résiliation d’un contrat d’habitation si vous répondez à ce statut.
Les différents motifs d’annulation du bail de louage
Votre locataire peut résilier votre contrat de bail lorsque ce dernier s’expire. Ce qui signifie que votre locataire vous a donné un « congé ». Pour le faire, il doit être en conformité avec quelques motifs. Dans le cas où ce dernier procéderait à une résiliation de votre bail d’habitation sans respecter ces motifs, il s’expose à une amende d’exactement 6000 euros. Cela en vertu de l’article 15 de la loi 89-62.
Voici les situations qui peuvent permettre à votre locataire de mettre légalement fin au bail de location.
La vente du logement
Si votre locataire désire vendre son logement, il peut mettre fin au bail de location qui vous lie. Dans cette conjoncture, ce dernier doit écrire une lettre de congé qui doit mentionner clairement :
- sa volonté de vendre son logement ;
- son prix pour l’habitation ;
- sa modalité de vente du local.
En plus de cela, le congé doit forcément respecter les cinq premiers alinéas de la loi n° 89-462. Aussi, ce congé pour vendre vous offre un droit de préemption. Ce qui vous permet d’être prioritaire par rapport aux potentiels acheteurs pour acquérir le logement mis en vente. Toutefois, l’offre n’est valide que durant les deux mois commençant votre délai de contrat. Cette dernière prendra fin si vous ne donnez pas suite ou si vous refusez d’acquérir le logement. Cependant, si vous donnez une suite favorable à l’offre, vous disposez aussi d’exactement deux mois pour émarger l’acte authentique déposé chez le notaire. En outre, ce délai passe à 4 mois si vous voulez acheter le bien grâce à un prêt immobilier.
L’habitation du logement par le locataire ou un proche
Votre locataire est dans le droit de reprendre son logement s’il souhaite l’habiter ou en faire la résidence principale d’une personne proche. Ainsi, il vous délivrera un congé pour la reprise de son bien. Cependant, pour ce motif de résiliation, la liste des personnes proches du locataire est aussi limitée. Ainsi, dans la notification de prise de congés, ce dernier doit mentionner :
- le lien entre le bénéficiaire du logement et le bailleur ;
- l’adresse du proche bénéficiant de la reprise ;
- le nom du proche qui bénéficie de la reprise ;
- le bénéficiaire comme occupant de l’habitation à titre de résidence principale.
Un motif sérieux et légitime
Le propriétaire est totalement en droit de ne pas reconduire le bail de location lorsque vous ne respectez pas les obligations qui pèsent sur vous. Par exemple, il peut recourir à un congé si vous ne soldez pas de manière avérée et répétée vos loyers. Également, c’est le cas si vous faites une ou des fautes graves. Dans ces cas, le propriétaire peut jouir des clauses résolutoires du bail pour mettre fin automatiquement et légalement à votre contrat. Le motif de l’annulation du bail doit forcément se retrouver sur votre lettre de congé. Des motifs pouvant donner lieu à un tel congé, se trouve aussi :
- les troubles du voisinage ;
- la non-occupation de l’habitation comme résidence principale ;
- les modifications apportées au logement sans aucune autorisation.
Le cas particulier de l’achat d’une habitation déjà occupée
Si votre locataire a acheté un logement que vous occupez avant sa possession, les lois auxquelles il sera soumis pour vous donner un congé changent. En effet, dans le cas du congé pour vendre, ce dernier doit patienter jusqu’à l’expiration du bail en cours. Par exemple, si la fin du bail est pour trois ans après l’acquisition, votre propriétaire ne peut que vous donner un congé à l’issue de votre bail. Outre cela, il ne peut qu’attendre la fin de la première reconduction. Par ailleurs, s’il s’agit d’un congé pour reprise, votre nouveau propriétaire doit aussi patienter jusqu’à la fin du bail. Surtout, si ce dernier intervient deux ans après la date d’achat.
La forme du congé délivré par le propriétaire bailleur
Votre locataire doit respecter des règles de forme pour ce qui concerne les formalités de résiliation du bail d’habitation. Ainsi, votre congé ne peut vous parvenir que sous trois formes. Vous le recevez comme :
- une lettre remise en main propre en échange d’un récépissé ou émargement ;
- un acte d’un huissier ;
- une lettre recommandée suivie d’un accusé de réception.
Par ailleurs, si vous êtes en colocation, le congé est adressé à vous tous qui êtes titulaires du bail.
Les délais du préavis pour résilier le contrat d’habitation
Également, à ce niveau, votre propriétaire doit être en conformité avec les divers délais de préavis exigés par la loi. En plus, ce délai de préavis diffère en fonction de l’état du logement lors de la location. Par exemple, il doit être beaucoup plus long si le logement est vide que si ce dernier est meublé avant la location. Cependant, dans tous les cas, la date de la fin de préavis est parallèle à la date de l’issue du contrat de location. Ce qui fait que le propriétaire bailleur ne peut pas rompre le bail qui vous lie avant l’arrivée de son terme. Ce dernier est forcément obligé de respecter les préavis suivants :
- 3 mois avant l’issue du bail de location pour ce qui concerne les habitations meublées ;
- 6 mois avant l’issue du bail d’habitation pour ce qui concerne les logements vides.
En outre, le délai de préavis prend effet immédiatement à partir du moment où vous recevez la lettre ou l’acte. Ainsi, le propriétaire est capable d’engager des poursuites judiciaires à votre égard si vous occupez toujours le logement même après l’expiration du bail.
Les différents cas pour contester un congé du bailleur
En tant que locataire, vous pouvez contester une résiliation de bail du propriétaire dans ces cas suivants :
- lorsqu’une des règles obligatoires n’est pas respectée dans la lettre de résiliation ;
- dans le cas où le congé serait envoyé par une lettre banale ;
- lorsque ce n’est pas un représentant ou le propriétaire lui-même qui vous a délivré l’acte ;
- si la lettre n’est pas destinée à tous les différents locataires du logement ;
- lorsque le propriétaire n’est pas en conformité avec le délai du préavis ;
- si vous êtes un locataire protégé contre les congés ;
- si vous ignorez que le propriétaire a fait des propositions de vente et a obtenu un prix plus avantageux comparé au vôtre ;
- et lorsque le congé pour vente est frauduleux.
Ainsi, si votre propriétaire vous présente un congé qui correspond à l’un de ces cas, vous pouvez le rejeter ou contester tout simplement. Cela serait légal.
