Lorsque vous avez pris la décision de vendre votre appartement ou votre maison, il est nécessaire de fixer un prix cohérent avec le marché immobilier. C’est la même chose pour un achat. Il faut donc absolument tenir compte du prix au mètre carré.

Mais, est-ce que le prix de votre logement dépend exclusivement du prix du mètre carré ? Certainement pas…

Suivez notre guide pour en savoir plus.

Le prix du m² comme première estimation

Pour vous donner une première idée d’estimation, vous pouvez consulter les petites annonces. Vous  verrez  les estimations des biens immobiliers dans le voisinage. Voyez à comparer avec des logements qui semblent être proches du vôtre :

  • au niveau de la surface habitable
  • plus ou moins la même taille pour le jardin, quand vous en avez un
  • un état général proche.

Il est maintenant facile de rechercher en ligne le prix du m² dans votre quartier pour faire une moyenne et estimer un prix possible. De nombreux sites proposent ce service gratuitement. Vous effectuerez juste une multiplication et vous connaitrez le prix autour de chez vous.

 

Ensuite, bien sûr,  il faudra encore tenir compte de la qualité de l’habitation et d’autres paramètres.

Maintenant que vous avez une première idée, il s’agira de l’affiner en faisant appel à un conseiller ou agent immobilier. Ce spécialiste viendra faire le tour de votre logement et saura précisément l’évaluer. Il faut dire qu’il a l’habitude du marché, du secteur. Il fera un calcul en fonction du prix du mètre carré sur le secteur, mais aussi en fonction des prestations de votre logement, la proximité des commerces, des transports en commun, etc.

Pour être sûr de votre évaluation et se faire une idée précise du marché, il faut bien sûr faire appel à plusieurs conseillers immobiliers. En effet, il pourrait arriver que les estimations divergent.

Le prix au m² est-il suffisant pour l’estimation d’un logement ?

Le prix au mètre carré est le premier critère pour fixer le prix correct d’un bien à vendre. Il doit être calculé avec précision, par un expert, car cette valeur figurera sur l’acte notarié de vente. C’est donc un paramètre important.

Mais en fait, c’est loin d’être la seule valeur prise en compte pour la vente d’un bien immobilier.

L’état d’une maison ou d’un appartement détermine son attrait et accélère la vente. En outre, elle garantit que le propriétaire ne perdra pas d’argent sur la transaction et que son bien sera vendu à un prix équitable.

Comme nous le verrons, les agents et les spécialistes de l’immobilier fondent souvent leurs estimations de la valeur d’un logement sur le prix moyen au mètre carré de la commune, en premier lieu, mais c’est juste une base pour fixer le prix définitif du logement.

Les autres paramètres qui entrent en compte pour l’estimation d’un bien

Il est vrai qu’une maison coûte plus cher plus elle est grande, ce qui est logique dans l’esprit.

L’emplacement du bien déterminera ensuite le prix de l’immobilier au mètre carré.

On peut facilement trouver en ligne le prix au mètre carré d’une maison ou d’un appartement dans telle ou telle commune et dans tel ou tel secteur.

Un bien à Toulon ne sera pas le même qu’à Bordeaux ou Strasbourg, et un appartement dans le 16eme arrondissement de Paris n’aura certainement pas le même prix qu’un appartement situé dans le dixième arrondissement.

Ces prix moyens basés sur la surface ne sont que des projections basées sur l’ensemble des transactions immobilières dans un secteur ou une ville.

Les sites spécialisés les évaluent en estimant un prix au mètre carré par quartier, par ville, ou par zone à partir des quantités des ventes immobilières les plus récentes.

De plus, certains biens se vendent plus chers que d’autres à surface équivalente. Le prix de mètre carré d’un appartement est souvent supérieur à celui d’une maison. Une bonne estimation permettra d’accélérer la vente du bien.

Comment calculer une valeur estimée du logement en fonction du prix du mètre carré

Deux informations suffisent pour calculer la valeur d’une maison en fonction de son prix au mètre carré :

La surface du bien : Pour un appartement, on utilise la mesure de la loi de Carrez. (doit être calculée par un diagnostiqueur immobilier ou une agence immobilière)

Pour la maison, on parle de surface habitable. Cela n’entre pas en compte dans la loi Carrez.

Une fois que vous savez quel est le prix dans le quartier, le calcul est facile : Le prix de vente (en euros) est le prix moyen au mètre carré (en euros) multiplié par la surface du bien (en m2).

Par exemple, si vous vendez un bien de 120 m2 et que vous apprenez que le prix moyen des biens immobiliers dans votre ville est de 1800 € par m2, la valeur estimée de ce dernier sera de 216 000 € (120 m2*1800 €).

Sélectionnez les statistiques les plus précises pour votre calcul, comme le prix moyen du mètre carré dans votre région. En effet, le prix au mètre carré d’une ville est inutile car certaines zones sont presque toujours plus valorisées que d’autres.

Par exemple, une maison à Lyon coute entre 3 000 et 7 000 euros par mètre carré.

Il est donc facile de comprendre l’importance d’obtenir un chiffre exact pour une telle variété de prix.

consieller immobilier calculant les mètres carrés avec un lazer
crédit photo : martin prescot

L’intérêt du prix au mètre carré de l’immobilier

Le marché de l’immobilier change continuellement en raison de divers facteurs, notamment le pouvoir d’achat des acheteurs, les politiques immobilières des gouvernements, les taux immobiliers des banques et l’inflation.

Ainsi, malgré le marché général français, le dynamisme d’une ville ou d’une région peut affecter le prix de l’immobilier sur un marché local.

Étant donné que les prix fluctuent continuellement et qu’il est difficile de prévoir les changements de prix sans ce critère crucial, il est essentiel de connaître ce prix dans une zone, une ville ou un département à une période donnée pour déterminer le prix d’une maison.

Les tendances du marché immobilier, en particulier au niveau local, sont déterminées en connaissant le prix au mètre carré sur la base des ventes réelles.

La détermination du prix moyen par m2 est cruciale pour examiner les changements sur le marché immobilier, car seules les transactions réelles peuvent établir la valeur d’un bien. Mais ce prix au mètre carré présente plusieurs inconvénients.

Pourquoi l’estimation du prix au m2 pour l’immobilier n’est-elle pas toujours utile ?

Il est difficile de mettre au point une formule mathématique permettant de prédire avec précision le prix au mètre carré.

En vérité, une estimation du prix au m2 pour l’immobilier est parfois peu fiable pour un certain nombre de raisons :

  1. Il est impossible de définir une médiane convaincante car le nombre de biens qui trouvent acquéreur au cours d’une période donnée varie fortement.
  2. De plus, si l’on regarde le prix du mètre carré par ville, on constate qu’il existe des variations plus ou moins importantes entre les villes et les quartiers.

Seule la surface du bien est prise en compte pour calculer le prix de l’immobilier au mètre carré. Or, il peut être difficile d’estimer les qualités supplémentaires dont peut disposer une maison ou un appartement (balcon, piscine, vue sur la mer, etc.).

  1. La surface du terrain, qui a une incidence sur le prix d’un bien immobilier, n’est pas prise en considération dans le prix de l’immobilier au mètre carré.
  2. Le prix de l’immobilier au mètre carré ne tient pas compte de l’état des biens disponibles, qui influe invariablement sur le prix.

Le prix moyen de l’immobilier au mètre carré est une statistique utile pour déterminer la valeur d’un bien ou comprendre le marché immobilier local, mais elle est insuffisante à elle seule.

Quels autres critères pour évaluer un bien immobilier ?

Même si deux maisons sont côte à côte et partagent le même quartier, leur prix au mètre carré peut être très différent.

Cela s’explique par le fait que chaque bien immobilier a à la fois ses charmes et ses défauts.

Par conséquent, un certain nombre de facteurs peuvent affecter le prix de l’immobilier au mètre carré.

  • L’environnement immédiat et les environs de la propriété : une vue imprenable ou une copropriété mal entretenue font baisser la valeur d’une propriété, alors qu’une vue magnifique peut la faire augmenter.
  • La situation géographique : la valeur d’un bien immobilier peut augmenter en raison de l’attrait du quartier et de l’existence de commerces adjacents.
  • L’agencement et la conception : L’agencement d’une maison peut influer sur sa valeur. Les acheteurs recherchent maintenant des grands volumes, les petites pièces n’ont plus la côte.
  • Le nombre d’étages : Dans certaines villes, une maison à un seul étage peut être plus souhaitable, et le nombre d’étages aura sans aucun doute une incidence sur le prix d’une maison.
  • L’entretien adéquat de la propriété : Évidemment, l’ état actuel et les travaux nécessaires pour la rénover impactent le coût d’une propriété.
  • Les équipements préexistants, tels que le jardin, le garage et la piscine.

Si l’acheteur doit reconstruire la chaudière ou refaire le toit, ne vous attendez pas à vendre au prix moyen du mètre carré !

Les équipements de votre propriété auront également un effet sur sa valeur. Par conséquent, lors de l’estimation de la valeur d’un bien immobilier, il est essentiel d’inclure tous les facteurs pertinents.

C’est pourquoi un conseiller immobilier doit visiter physiquement la propriété pour fournir une estimation plutôt que de se baser uniquement sur la surface de la propriété.

Les appréciations personnelles modifient également la valeur perçue d’une d’une maison. Certains acheteurs tombent sous le charme d’une propriété et dépensent plus que le prix demandé, mais la maison doit être exceptionnelle.

Comment puis-je estimer le coût d’un bien immobilier ?

Comme vous pouvez le constater, si le prix au mètre carré est utile, il est insuffisant pour déterminer le coût d’un appartement ou d’une maison.

Pour déterminer le coût de votre maison, vous pouvez également vous fier aux annonces en ligne qui recherchent des propriétés similaires à la vôtre.

Pour obtenir un jugement impartial de la part de quelqu’un qui a l’habitude de conclure des affaires, faites appel à un évaluateur immobilier agréé.